М И Ермилова - Адаптация европейского опыта ипотеки в российской системе ипотечного кредитования - страница 1

Страницы:
1 

14. Schmoch U. Concept of a Technology Classification for Country Comparisons. Final Report to the World Intellectual Property Organisation (WIPO). Fraunhofer Institute for Systems and Innovation Research, Karlsruhe, Germany. June 2008. — 15 p.

Стаття надійшла до редакції 11.01.2011 УДК 336.77

М. И. Ермилова,

преподаватель кафедры международных экономических отношений, Северо-Кавказская академия государственной службы

АДАПТАЦИЯ ЕВРОПЕЙСКОГО ОПЫТА ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОЙ СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

В статье автор рассматривает европейские системы ипотеки и воз­можность применения их опыта в российской ипотечной сфере. Про­анализированы условия кредитования европейскими банками рос­сийского заемщика. Определены оптимальные условия предоставления международного ипотечного кредита отечествен­ными кредиторами.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: Европейский опыт ипотечного кредитования, система «стройсбережений», оптимальные условия кредитования, международная ипотека.

In this article author considers the European systems of a mortgage and possibility of application of their experience in the Russian mortgage sphere. Credit conditions are analysed by the European banks of the Russian borrower. Optimum conditions of granting of the international mortgage loan are defined by domestic creditors.

Европейский опыт ипотечного кредитования, система «стройсбереже-ний», оптимальные условия кредитования, международная ипотека. КЛЮЧОВІ СЛОВА: Європейський досвід іпотечного кредитування, система «будівельних заощаджень» , оптимальні умови кредитуван­ня, міжнародна іпотека.

Key words: European experience of the mortgage crediting, system «build economies», optimum terms of crediting, international mortgage.

Страны с развитым типом рыночной экономики имеют боль­шой опыт в сфере ипотечного кредитования. Для совершенство­вания деятельности рынка ипотечных кредитов России необхо­димо использовать опыт европейских стран и попытаться адаптировать зарубежные модели или отдельные их модули к условиям российской экономики.

© М. И. Ермилова, 2011

81

Целью работы является рассмотрение европейских механиз­мов ипотеки, а также анализ возможности применения опыта ев­ропейских стран в российской ипотечной системе.

Практика ипотечного кредитования в Европе включает ряд механизмов и методов (далее, в работе именуемые системами): система «стройсбережений»

рефинансирование через банковские долгосрочные долго­вые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (ипотеч­ные облигации);

рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценных бу­маг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом за­кладных);

— финансирование через срочные вклады и займы и др. Для определения возможности применения зарубежного опы­та необходимо подробно рассмотреть каждый из механизмов.

Система «стройсбережений» широко распространена в евро­пейских странах. На рис. 1 представлена модель функционирова­ния системы «стройсбережений».

накопительные

 

вклады

 

 

 

 

целевые ссуды

ипотечные

 

 

частные

 

кредитные

субсидии по

государство

лица

погашение

институты

стройсбережениям

 

 

кредита ^

(сберегательные)

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1. Система «стройсбережений»[1]

Сущность системы состоит в том, что все желающие вносят временно свободные средства по принципу кассы взаимопомо­щи. Право на получение кредитных ресурсов возникает у заем­щика лишь в том случае, если он ранее направлял средства в дан­ную кассу. Система «стройсбережений» менее подвержена влиянию изменения состояния финансово-кредитного рынка в силу того, что она является автономной. В этой схеме банку уже не требуется искать необходимые суммы для выдачи кредита, а необходимо только рассчитать маржу за свои услуги. При этом учитывается, что по взносам в общую кассу заемщика начисляет­ся доход. Ставки дохода по вкладам и за пользование кредитом устанавливаются согласно договору вкладчика и стройсберкассы.

Социально-экономические эффекты системы «стройсбереже-ний» следующие[2]:

—в рамках закона об участии государства в образовании имущества, государство стимулирует стройсбережения с помо­щью добавления к средствам граждан определенных доплат ра­ботодателей, одновременно учитывая их при налогообложении;

— государству формирование сектора частной собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду (перенос основных затрат на частный сектор); отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расхо­дах; государство, таким образом, вносит вклад в стабилизацию народного хозяйства;

— государство может частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому поддерживает частную инициативу.

В настоящее время субъекты ипотечной инфраструктуры (фон­ды, агентства, банки) России начинают применять данную систему2.

Положительным последствием внедрения системы «стройсбе-режений» является ее независимость от финансового рынка. Сле­дует отметить, что здесь заложено противоречие в курсовой раз­нице валюты заемных и возвратных средств. Если сбережения производятся, например, в долларах США, а возврат производит­ся в рублях, возникает необходимость покрывать не только про­центы по обслуживанию кредита, но и курсовую разницу валют. Поскольку в настоящее время в России кредиты выдаются как в рублях, так и валюте, постольку все схемы кредитования находя­тся в одинаковом положении, все зависит от выбора валюты кли­ентом. Одним из препятствий могло бы служить опасение потери средств, накопленных в течение определенного периода, но вкла­ды в российских банках страхуются, поэтому снижается риск по­тери средств. Большие препятствия могут быть вызваны психо­логическими факторами, связанными с нежеланием ждать средства в течение определенного срока. Положительными аспек­тами, которые могут повлиять на распространение данной схемы в российской практике, являются пониженные процентные став­ки за кредит и получение фиксированного процента за время на­копления средств. Данная система может быть внедрена банками как один из пилотных проектов. Такие действия позволят опре­делить востребованность и прибыльность рассматриваемого ме­ханизма а также возможность включения системы «стройсбере-жений» в спектр банковских услуг.

1 http://just.siberia.net http://www.stroimvmeste.ru/

Система финансирование через срочные вклады и срочные займы. Система используется достаточно редко, в связи с риско­ванностью данной операции. Для активного внедрения системы финансирования через срочные вклады и срочные займы в Рос­сии необходимо ввести жесткий надзор и контроль над ипотеч­ными кредитными институтами, которые используют данный ме­тод, и наладить государственное регулирование в рамках рассматриваемого направления.

Система ипотечного кредитования с использованием закладных листов. В Германии действуют ипотечные банки, которые имеют право осуществить эмиссию залоговых листов только в случае, если они приобрели уже ценности, способные служить в качестве их по­крытия. В настоящее время система закладных листов также дейст­вует в таких странах как Франция, Великобритания, Швеция. На рис. 2 представлена модель системы закладных листов.

инвесторы (частные, институциональные)

ЛИСТЫ

ипотечные . банки

ипотечные ссуды

заемщики

денежные средства

 

 

 

 

 

платежи в погашение

 

погашение —закладных

 

 

 

 

 

 

 

залог недвижимого имущества (ипотека)

Рис. 2. Система закладных листов1

Система закладных листов совершенствуется и является до­статочно надежной. Для эффективности процесса мобилизации ресурсов ипотечного кредитования за счет закладных листов не­обходимо наличие развитого вторичного рынка закладных, в рам­ках которого обеспечивалась бы высокая ликвидность данных ценных бумаг, их доступность для инвесторов. В настоящее вре­мя в 18 европейских странах имеются законы, регулирующие де­ятельность ипотечных банков и выпуск закладных листов. В Рос­сии разработаны конкретные законопроекты.

Система рефинансирования через банковские долгосрочные дол­говые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости при­меняется европейскими странами, а также действует в России. Ос­новным субъектом российской системы рефинансирования явля­ется Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое является монополистом данной сферы. Для развития расс­матриваемого механизма необходимо формирование еще несколь­

Ерошенков С. Г. Анализ истории и эволюции ипотеки на примере развитых и раз­вивающихся стран. М., 2004.ких крупных агентств. Возрастание конкуренции между ними по­зволит приблизить их деятельность к международному уровню.

Одним из направлений развития системы ипотечного креди­тования России в настоящее время может быть включение запад­ных систем кредитования в деятельность АИЖК и апробация их в российской системе.

В настоящее время все более востребованным становится сег­мент международного ипотечного кредитования. В связи с этим, представляется необходимым рассмотреть европейский опыт международного кредитования с целью выявления факторов, ко­торые могут быть учтены в России для развития международной ипотеки. В табл. 1 представлены условия кредитования российс­кого заемщика европейскими банками.

Таблица 1

УСЛОВИЯ МЕЖДУНАРОДНОЙ ИПОТЕКИ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМОЙ РОССИЙСКОМУ ГРАЖДАНИНУ ЕВРОПЕЙСКИМИ БАНКАМИ1

Страна

Стоимость 1 кв. м.

Размер первого взноса

Размер кредита

Срок кредитования

Размер %-ой ставки

Обязательные условия банка

Германия

от 600 евро

от 30 %

до 60 %

до 20 лет

2,5—4,75 %

оценка, стра­хование

Испания

от 1616 евро

от 30 %

до 70 %

до 30 лет

3,25—5,30 %

оценка, стра­хование

Италия

от 1000 евро

от 30 %

до 70 %

до 30 лет

4,00—5,4 %

Франция

от 1800 евро

50 %

до 80 %

до 30 лет

3,15—6,00 %

счет во фран­цузском банке, отчет аудитора за 2 года

Великобри­тания

от 3000

фунтов стерлин­гов

от 30 %

70 %

до 35 лет

2,50—4,50 %

оценка, стра­хование

Финляндия

от 800 евро

30—50 %

от 50 000 евро

до 20 лет

3,00—6,00 %

страхование

Румыния

от 200 евро

40 %

до 60 %

до 30 лет

от 7,50 %

оценка, стра­хование

Чехия

от 1100 евро

60 %

до 60 %

до 15 лет

4,25—8,00 %

оценка, стра­хование

Анализ данных таблицы позволяет выделить основные пре­имущества схем предоставления международного ипотечного

1 http://gordonrock.ru, http://lowellfinance.com, http://www.busco-casa.ruкредита в европейских странах по сравнению с Россией, а именно:

низкие процентные ставки по предоставляемым кредитам;

длительный срок кредитования.

Недостатками механизма предоставления международной ипотеки в европейских странах являются:

ряд обязательных условий, которые необходимо выполнить именно российскому заемщику;

крупный размер первоначального взноса;

дополнительные комиссионные вознаграждения при выдаче кредита.

Рассмотрение опыта международного ипотечного кредитова­ния, имеющегося у стран ЕС, позволяет составить таблицу опти­мальных условия предоставления международного ипотечного кредита отечественными кредиторами (табл. 2).

Таблица 2.3.4

ОПТИМАЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ МЕЖДУНАРОДНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА ОТЕЧЕСТВЕННЫМИ КРЕДИТОРАМИ РОССИЙСКИМ ЗАЕМЩИКАМ[3]

№ п/п

Критерий в системе национальной ипотеки данных стран

Страны Европы

Россия

Оптимальный вариант

1

средняя стоимость кв. м (в $)

от 600,0

от 1000,0

800,0

2

размер первого взноса, %

от 20

от 10

20

3

размер кредита от сто­имости заложенной не­движимости, %

до 80

до 100

до 80

4

срок кредита, лет

до 40

до 50

до 40

5

размер %-ой ставки

от 2,5

от 8,0

6

6

обязательные условия

страхование, по­ложительная кредитная исто­рия, комиссия

наличие зало­га, страхова­ние, комиссия

отмена части комиссии

Значения критериев, представленные в таблице 2, являются наиболее оптимальными для современного состояния экономики России, и их применение в банковской практике кредитования позволит расширить круг заемщиков и увеличить объемы выдан­ных международных ипотечных кредитов.

В результате проведенного анализа цель работы была достиг­нута. Автором рассмотрены системы, применяемые в странах Ев­ропы. Выявлены возможности активного внедрения системы «стройсбережений» в деятельность российских кредиторов. Авто­ром отмечена необходимость создания большего числа ипотечных агентств, возрастание конкуренции между которыми позволит по­высить качество предоставляемых ими услуг и приблизить уро­вень их деятельности к международным стандартам.

Проанализирован опыт европейских стран в сфере междуна­родного ипотечного кредитования российского заемщика и пред­ложены оптимальные, с точки зрения автора, условия кредитова­ния отечественными кредиторами российских заемщиков для приобретения ими недвижимости за рубежом.

Література

1. Ерошенков С. Г. Анализ истории и эволюции ипотеки на примере развитых и развивающихся стран. М., 2004.

2. http://www.busco-casa.ru

3. http://www.dbi-germany.de/darlehen.htm

4. http://err.hc.ru

5. http://gordonrock.ru

6. http://just.siberia.net

7. http://www.kp.ru/daily/24396/5 73 726/

8. http://lowellfinance.com

9. http://www.metrinfo.ru/regions

10. http://www.realtypress.ru/article/article_543.html

11. http://www.stroimvmeste.ru/

Стаття надійшла до редакції 25.03.2011

УДК 339.924:331.556.4

І. П. Ольшевська, доцент кафедри міжнародної економіки

СУЧАСНІ МІГРАЦІЙНІ ВИКЛИКИ ДЛЯ УКРАЇНИ

АНОТАЦІЯ. Стаття присвячена дослідженню впливу міграційних про­цесів на соціально-економічний розвиток та ринок праці в Україні КЛЮЧОВІ СЛОВА: трудова міграція, ринок праці

АННОТАЦИЯ: стаття посвящена исследованию влияния миграцион­ных процессов на социально-экономическое развитие и рынок труда

© І. П. Ольшевська, 2011

87


[1] http://err.hc.ru

[2] http://err.hc.ru

[3] Разработано автором на основе: http://www.realtypress.ru/article/article_543.html, http://www.kp.ru/daily/24396/573726/, http://www.dbi-germany.de/darlehen.htm, http://www.metr-info.ru/regions, http://gordonrock.ru

Страницы:
1 


Похожие статьи

М И Ермилова - Адаптация европейского опыта ипотеки в российской системе ипотечного кредитования