Л Г Михальчишина - Договірне регулювання операцій з управління нерухомим майном - страница 1

Страницы:
1  2 

ISSN 1728-4236

ВІСНИК ЖДТУ. 2011. № 4 (58)

СЕРІЯ: Економічні науки

УДК 657.1

Михальчишина Л.Г., здобувач

Житомирський державний технологічний університет

ДОГОВІРНЕ РЕГУЛЮВАННЯ ОПЕРАЦІЙ З УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМИМ МАЙНОМ

Досліджено сутність та особливості договору управління майном, проведено критичний аналіз спільних та відмінних рис даного виду договору з іншими, зокрема, договором оренди, доручення, комісії, продажу

Постановка проблеми. Порядок укладення договору на сьогодні має важливе значення, адже, на скільки повно відображені всі умови залежить порядок подальших дій сторін та подальше відображення відповідних операцій, що випливають з договору, в обліку. Незважаючи на те, що на сьогодні існує велика кількість типових договорів, не завжди всі вони містять саме ту інформацію, яка потрібна підприємству, інколи деякі моменти не враховуються, що в свою чергу призводить до непередбачуваних витрат. Тому вважаємо за потрібне розглянути суттєві особливості договору управління майном. За основу беремо договір управління нерухомим майном, так як об'єктом довірчого управління ми визначили саме нерухоме майно. Тому вважаємо за доцільне, визначити основні недоліки в типових договорах по управлінню нерухомим майном та з їх урахуванням вдосконалити основні положення даного договору.

Метою дослідження є обґрунтування сутності договору управління нерухомим майном, визначення його специфічних рис та особливостей нормативного регулювання.

Інформаційна база і методика дослідження. У формування методологічної основи управління майном значний внесок здійснили вітчизняні та зарубіжні вчені: В.В. Вітрянський, І.В. Венедіктова, Н.Г. Гордєєва Д.М. Алябьєв, В.В. Горбунов, Є.В. Зернова, Л.Ю. Міхеєва, О.П. Московкіна, О.Р. Зайцев, Ю.Ю. Захаров, О.О. Ільюшенко, Д.Ю. Колосов, О.В. Куканов, Д.Ю. Нікітін, Д.В. Пєтєлін, Д.О. Подгорнов, Є.О. Суханов, О.Ю. Скворцов, С.А. Степанов, П.В. Туришев, Н.В. Фунтікова, О.М. Шатохін та ін. Незважаючи на вагомість проведених досліджень, необхідним є дослідження порядку оформлення співпраці між установником управління і управителем в частині удосконалення договору управління нерухомим майном, який сприятиме зменшенню ризиків учасників довірчих відносин.

Викладення основного матеріалу дослідження. Підставою виникнення права на управління є договір. Цивільним кодексом визначено, що за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача) [15].

Як зазначає В.В. Вітрянський [3, С. 30-32], договір довірчого управління майном володіє певними відмінними рисами, що дозволяють кваліфікувати його як самостійне договірне зобов'язання і відмежувати від усіх інших цивільно-правових договорів:

1) за своєю цільовою спрямованістю передача майна в довірче управління означає лише створення необхідних умов для того, щоб управляючий міг виконувати свої зобов'язання, що випливають з довірчого управління;

2) серед усіх договірних зобов'язань про надання послуг (тобто фактичних або юридичних дій або діяльності в інтересах отримувача послуг) договір управління майном виділяється тим, що власне послуга засновнику з боку управляючого є здійсненням управління його майном і є не конкретною угодою і фактичною дією, а в цілому діяльністю з управління майном;

3) договір довірчого управління майном відрізняється від усіх інших цивільно-правових договорів тим, що тільки при довірчому управлінні майном відбувається відокремлення майна як від іншого майна власника -установника управління, так і від майна управителя;

4) конструкція договору довірчого управління майном включає в себе можливість його укладення в інтересах не установника управління, а третьої особи -вигодонабувача.

Визначений Цивільним кодексом України порядок здійснення довірчого управління майном має певні відмінності від даного порядку в інших країнах, зокрема, в Російській Федерації та Республіці Білорусь (табл. 1).

В Українському законодавстві визначено, що договір управління майном може засвідчувати виникнення в управителя права довірчої власності на отримане в управління майно. Цивільними Кодексами Російської федерації та Республіки Білорусь визначено лише, що передача майна в управління не тягне переходу права власності на нього до довірчого управителя. Крім того, законодавством даних країн на відміну від українського додатково передбачено, що майно, яке перебуває в господарському віданні або оперативному управлінні, не може бути передано в довірче управління; а також, що довірчим управителем може бути громадянин, який не є підприємцем, або некомерційна організація.

Цивільний кодекс України встановлює лише дві істотних умови договору довірчого управління, в той же час Російським нормативним документом передбачено чотири істотні умови, а Білоруським - п'ять, серед яких:

1) предмет договору, в тому числі характеристика майна, переданого в довірче управління, і його вартість;

2) межі використання майна управителем;

3) найменування юридичної особи або ім'я громадянина, в інтересах якого здійснюється управління майном (вверітеля або вигодонабувача);

4) розмір і форма винагороди довірчого керуючого, якщо виплата винагороди передбачена договором;

5) термін дії договору.

Однак існують і певні спільні правові положення здійснення операцій довірчого управління майном визначені в Цивільних кодексах даних країн, зокрема:

- звернення стягнення на майно, передане в управління, за вимогою кредитора установника управління не допускається, крім випадку визнання установника управління банкрутом;

- управитель може доручити іншій особі вчинити від його імені дії, необхідні для управління майном, якщо це передбачено договором управління майном або цього вимагають інтереси установника управління або вигодонабувача у разі неможливості отримати в розумний строк відповідні вказівки установника управління;

- управитель, який не виявив при управлінні майном належної турботливості про інтереси установника управління або вигодонабувача, зобов'язаний відшкодувати установникові управління завдані збитки, а вигодонабувачеві - упущену вигоду.

© Михальчишина Л.Г., 2011

265

_ Таблиця 1. Порівняння основних правових положень здійснення операцій довірчого управління майном в Цивільних кодексах країн_

№   І І І І

.       Ознака порівняння Україна Російська Федерація Республіка Білорусь

1__2__3__4__5

1

Визначення договору управління майном

За договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача) (ст. 1029)

За договором довірчого управління майном одна сторона (засновник управління) передає другій стороні (довірчому управителю) на певний строк майно в довірче управління, а інша сторона зобов'язується здійснювати управління цим майном в інтересах засновника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача) (ст. 1012)

За договором довірчого управління майном одна сторона (доверітель) передає другій стороні (довірчому управителю) на певний строк майно в довірче управління, а довірчий керуючий зобов'язується за винагороду здійснювати управління цим майном в інтересах доверітеля або вказаної ним особи (вигодонабувача) (ст. 895)

2

Перехід права власності

Договір управління майном може засвідчувати виникнення в управителя права довірчої власності на отримане в управління майно (ст. 1029)

Передача майна в довірче управління не тягне переходу права власності на нього до довірчого управителя (ст. 1012)

Передача майна в довірче управління не тягне переходу права власності на нього до довірчого управителя (ст.895)

3

Предмет договору

Предметом договору управління майном можуть бути підприємство як єдиний майновий комплекс, нерухома річ, цінні папери, майнові права та інше майно. Не можуть бути предметом договору управління майном грошові кошти, крім випадків, коли право здійснювати управління грошовими коштами прямо встановлено законом. (ст. 1030) Майно, що є предметом договору застави, може бути передане в управління. (ст. 1039)

Об'єктами довірчого управління можуть бути підприємства й інші майнові комплекси, окремі об'єкти, пов'язані з нерухомого майна, цінні папери, права, засвідчені бездокументарними цінними паперами, виняткові права та інше майно. Не можуть бути самостійним об'єктом гроші, за винятком випадків, передбачених законом. Майно, що перебуває в господарському віданні або оперативному управлінні, не може бути передано в довірче управління (ст. 1013)

Предметом договору управління майном можуть бути підприємства та інші майнові комплекси, окремі об'єкти, що належать до нерухомого майна, цінні папери, права, засвідчені бездокументарними цінними паперами, виключні права та інше майно. Не можуть бути самостійним предметом гроші, за винятком випадків, передбачених законодавством. Майно, що перебуває в господарському віданні або в оперативному управлінні, не може бути передано в довірче управління (ст. 896)

4

Форма договору управління майном

Договір управління майном укладається в письмовій формі. Договір управління нерухомим майном підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації (ст. 1031)

Договір довірчого управління майном повинен бути укладений у письмовій формі. Договір довірчого управління нерухомим майном повинен бути укладений у формі, передбаченій для договору продажу нерухомого майна. Передача нерухомого майна в довірче управління підлягає державній реєстрації в тому ж порядку, що і перехід права власності на це майно (ст. 1017)

Договір довірчого управління майном повинен бути укладений у письмовій формі. Договір довірчого управління нерухомим майном повинен бути укладений у формі, передбаченій для договору продажу нерухомого майна, і підлягає державній реєстрації (ст. 900)

5

Установник управління та управитель

Установником управління є власник майна. Управителем може бути суб'єкт підприємницької діяльності. Управителем не може бути орган державної влади, орган влади Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування, якщо інше не встановлено законом. Вигодонабувач не може бути управителем (ст. 1032, 1033)

Довірителем майна, переданого в довірче управління, є власник. Довірчим керуючим може бути індивідуальний підприємець або комерційна організація, за винятком унітарного підприємства. У випадках, коли довірче управління майном здійснюється на підставах, передбачених законодавством, довірчим керуючим може бути громадянин, який не є підприємцем, або некомер-ційна організація. Довірчий управляючий не може бути вигодо набувачем. Майно не підлягає передачі в довірче управління державному органу або органу місцевого самоврядування (ст. 1014, 1015 )

Довірителем майна, переданого в довірче управління, є власник. Довірчим керуючим може бути індивідуальний підприємець або комерційна організація, за винятком унітарного підприємства. У випадках, коли довірче управління майном здійснюється на підставах, передбачених законодавством, довірчим керуючим може бути громадянин, який не є підприємцем, або некомерційна організація, за винятком установи. Довірчий управляючий не може бути вигодо набувачем (ст. 897, 898)

Продовження табл. 1

І   1   І 2 І 3 I 4 I 5

6

Істотні умови договору управління майном

Строк договору управління майном

Істотними умовами договору управління майном є: 1) перелік майна,  що передається в управління; 2) розмір і форма плати за управління майном. Якщо   сторони   не   визначили   строку договору управління майном, він вважається укладеним на п'ять років. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору управління майном після закінчення  його строку договір вважається продовженим на такий самий строк і на таких самих умовах (ст. 1036, 1037)

В договорі повинні бути вказані: склад майна, переданого в довірче управління; найменування юридичної особи або ім'я громадянина, в інтересах яких здійснюється управління майном (засновника управління або вигодонабувача); розмір і форма винагороди управителя, якщо виплата винагороди передбачена договором; термін дії договору. Договір довірчого управління майном укладається на строк, що не перевищує п'яти років. При відсутності заяви однієї із сторін про припинення договору після закінчення терміну його дії він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ст. 1016)

Істотними умовами договору управління майном є: 1)предмет договору, в тому числі характеристика майна, переданого в довірче управління, і його вартість; 2) межі використання майна довірчим керуючим; 3) найменування юридичної особи або ім'я громадянина, в інтересах якого здійснюється управління майном (доверітеля або вигодонабувача); 4) розмір і форма винагороди довірчого керуючого, якщо виплата винагороди передбачена договором; 5) термін дії договору. Договір довірчого управління на термін, що не перевищує п'яти років. При відсутності заяви однієї із сторін про припинення договору після закінчення терміну його дії він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ст. 899)

7

Звернення стягнення на майно, передане в управління

Звернення    стягнення    на    майно,    передане в управління,   за   вимогою   кредитора установника управління не допускається, крім випадку визнання установника управління банкрутом або звернення стягнення за вимогою заставодержателя на майно, що є предметом договору застави (ст. 1040)

Звернення стягнення за боргами засновника управління на майно, передане їм у довірче управління, не допускається, за винятком неспроможності (банкрутства) цієї особи. Передача заставленого майна в довірче управління не позбавляє заставодержателя права звернути стягнення на це майно (ст. 1018, 1019)

Звернення стягнення за боргами довірителя на майно, передане їм у довірче управління, не допускається, за винятком економічної неспроможності (банкрутства) цієї особи. Передача заставленого майна в довірче управління не позбавляє заставодержателя права звернути стягнення на це майно (ст. 901, 902)

8

Передання права управління майном іншій особі

Управитель може доручити іншій особі (замісникові) вчинити від його імені дії, необхідні для управління майном, якщо це передбачено договором управління майном або цього вимагають інтереси установника управління або вигодонабувача у разі неможливості отримати   в   розумний   строк   відповідні вказівки установника управління. Управитель відповідає за дії обраного ним замісника, як за свої власні (ст. 1041)

Довірчий управляючий може доручити іншій особі здійснювати від імені довірчого керуючого дії, необхідні для управління майном, якщо він уповноважений на це договором довірчого управління майном, або отримав на це згоду засновника у письмовій формі, або змушений до цього в силу обставин для забезпечення інтересів засновника управління або вигодонабувача та не має при цьому можливості отримати вказівки засновника управління в розумний термін (ст. 1021)

Довірчий управляючий може доручити іншій особі (заступникові) вчиняти від імені довірчого керуючого дії, необхідні для управління майном, якщо він уповноважений на це договором довірчого управління, або отримав на це згоду довірителя в письмовій формі, або змушений до цього в силу обставин для забезпечення інтересів довірителя або вигодонабувача та не має при цьому можливості отримати вказівки довірителя в розумний термін (ст. 904)

9

Відповідальність управителя

Управитель, який не виявив при управлінні майном належної  турботливості   про   інтереси установника управління     або     вигодонабувача, зобов'язаний відшкодувати установникові управління завдані збитки, а вигодонабувачеві - упущену вигоду. Управитель відповідає за завдані збитки, якщо не доведе, що вони виникли внаслідок непереборної сили (ст. 1043)

Довірчий управляючий, який не виявив при довірчому управлінні майном належної дбайливості про інтереси вигодонабувача або засновника управління, відшкодовує вигодонабувачу упущену вигоду, а засновнику управління збитки, завдані втратою чи пошкодженням майна, з урахуванням його зносу, а також упущену вигоду. Довірчий управляючий несе відповідальність за завдані збитки (ст. 1022)

Довірчий управляючий, який не виявив при довірчому управлінні майном належної дбайливості про інтереси вигодонабувача або довірителя, відшкодовує вигодонабувачу упущену вигоду, а довірителю - збитки, завдані втратою чи пошкодженням майна, з урахуванням його зносу, в т.ч. упущену вигоду. Управитель несе відповідальність за завдані збитки (ст. 905)

Систематизовано на основі: [15], [5], [6]

Крім того, управління нерухомим майном побудовано переконаннях  у   його   правоті,   вірності, сумлінності,

на довірі. Асаул А.Н. відзначає, що "довіра - ставлення до чесності та щирості" [1,  С. 23]. Довіра в довірчому

дій іншої особи і до неї самої (співучасника у спільній управлінні проходить три етапи (рис. 1). справі,   партнера  за  договором),  яке  засноване на

Перший етап

Другий етап

Третій етап

Вибір власником управителя за допомогою оцінки його професійних якостей, перевірки ділової репутації та оцінки особистих якостей

Міжособистісні відносини в ході управління об'єктом нерухомості. Управитель повинен не просто діяти в інтересах засновника-власника, як в інтересах самого себе, і не просто піклуватися про об'єкти нерухомості, як про свої власні, а в першу чергу виходити з інтересів власника (вигодонабувача). Щодо довіреного йому в управління об'єкта неприпустимо здійснювати будь-які ризиковані операції

Завершення довірчих відносин. Найчастіше   це   виражається в порушенні довіри, що

супроводжується заподіянням майнової чи моральної шкоди. Збиток, заподіяний порушенням етичних норм особливої довіри (моральний і майновий) в ході управління довіреним об'єктом нерухомості, повинен бути відшкодований

Рис. 1. Етапи розвитку довіри Джерело: систематизовано на основі [1, С. 23-25]

Договір управління нерухомим майном укладається у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації та набирає чинності з моменту державної реєстрації.

Як правило, строк управління майном встановлюється у договорі управління майном. У разі, якщо сторони не визначили строку договору управління майном, він вважається укладеним на п'ять років [15]. Для порівняння в Цивільному кодексі Російської Федерації встановлено, що договір довірчого управління нерухомим майном повинен бути укладений у формі, передбаченій для договору продажу нерухомого майна. Наприклад договір продажу підприємства укладається в простій в управлінні нерухомим майном

письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, з обов'язковим додатком до нього акту інвентаризації; бухгалтерського балансу; висновку незалежного аудитора про склад і вартість підприємства, а також переліку всіх боргів (зобов'язань), що включаються до складу підприємства, із зазначенням кредиторів, характеру, розміру та термінів їх вимог [6].

Виходячи із норм Цивільного кодексу України, зазначених в ст. 1029 п. 2 (договір управління майном може засвідчувати виникнення в управителя права довірчої власності на отримане в управління майно), дослідники виділяють два види договору довірчого управління (рис. 2).

Види договору довірчого управління

т

т

Договір, що засвідчує виникнення в управителя права довірчої власності на отримане в управління майно

Управитель має бути: довірчим товариством, тобто одержати при держреєстрації статус юридичної особи - товариства з додатковою відповідальністю. За цим договором передається в управління майно у вигляді фінансових активів, тобто кошти; цінні папери; боргові зобов'язання та право вимоги боргу, які не відносяться до цінних паперів

Договір, що не засвідчує виникнення в управителя права довірчої власності на отримане в управління майно

Управитель - звичайний суб'єкт підприємницької діяльності. Особливих вимог (наприклад, одержати статус фінансової установи або зареєструватися як товариство з додатковою відповідальністю) до такого керуючого законодавством не передбачається. За цим договором передається в управління майно, відмінне від фінансових активів, тобто підприємство у вигляді цілісного майнового комплексу та/або інше нерухоме майно; та/або інше майно (рухоме майно)

Рис. 2. Види договору довірчого управління Джерело: систематизовано на основі [7], [11, С. 185-187].

Таким чином, нерухоме майно може передаватися нерухомим майном може виникати в управителя фонду

в довірче управління лише на підставі договору, що не операцій   з   нерухомістю,   однак  дана нерухомість

засвідчує виникнення в управителя права довірчої купується  на  передані  в управління  кошти,  а не

власності на отримане в управління майно. Однак передається в довірче управління [10]. відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні Відповідно    договір    управління    майном має

механізми і управління майном при будівництві житла характерний предмет та об'єкти (рис. 3). та операціях з нерухомістю" право на управління

Джерело: систематизовано на основі [8]

Рис. 3. Предмет та об'єкти договору управління

Суб'єктами договору довірчого управління є установник управління, управитель та вигодонабувач. Об'єктом договору довірчого управління майном можуть бути: підприємство як єдиний майновий комплекс, нерухома річ, цінні папери, майнові права та інше майно [15].

Страницы:
1  2 


Похожие статьи

Л Г Михальчишина - Аналіз дисертацій з проблем управління майном актуальні напрями дослідження

Л Г Михальчишина - Внутрішній контроль операцій довірчого управління нерухомим майном

Л Г Михальчишина - Договірне регулювання операцій з управління нерухомим майном