Г В Высоцкая - Рекомендации по усовершенствованию методики расчета рыночной стоимости городского жилого фонда - страница 1

Страницы:
1 

ли 77858,0 тис. грн., необхідних обігових коштів для обслуговування виробництва потрібно 98879,6 тис. грн. Тоді, як на початок 2004 р. сума обігових коштів становила 70599,7 тис. грн.

Отже, нестача 28279,8 тис. грн. обігових коштів перешкоджає в певній мірі сталому розвитку житлового господарства м.Харкова, а це обумовлює необхідність пошуку додаткових фінансових ресурсів.

1.Бабаєв В.М., Шутенко Л.М., Семенов В.Т., Маляренко В. А., Карпушин Е.І. При­пинити деградацію основних фондів стане можливим, якщо реалізується Програма ре­формування і розвитку житлово-комунального господарства // Міське господарство України. - 2003. - №3. - С. 2-7.

2.Дзяд О.В. Формування ринкових відносин у житловому секторі економіки Укра­їни: Дис... канд. екон. наук: 08.01.01. - Д., 1999. - 165 с.

3.Карлова О. А. Удосконалення соціально-ринкової житлової політики (інтеграль­но-гедоністичний підхід): Автореф. дис..канд. екон. наук: 08.10.01 / Харківська держ. академія міського господарства. - Харків, 1998. - 16 с.

4.Качала Т.М. Територіальна організація житлово-комунального господарства України: методологія, практика та механізм регулювання: Дис... д-ра екон. наук: 08.10.01. - К., 2002. - 554 с.

5.Крамаренко Г.О. Організаційно-економічний механізм управління житлово-комунальним комплексом: Автореф. дис...д-ра екон. наук: 08.06.01 / НАН України; Інститут економіки промисловості. - Д., 1998. -36с.

6.Онищук Г.І. Міський комплекс України: теорія та практика розвитку: Автореф. дис... д- ра екон. наук: 08.10.01 / НАН України; Рада по вивченню продуктивних сил

України. - К., 2002. - 38с.

7.Руль Н.В. Социально-рыночный подход в формировании тарифов и прибыльно­сти жилищно-коммунальных услуг на предприятиях с монопольным характером дея­тельности: Дис... канд. экон. наук: 08.10.03. - Х., 1997. - 199 с.

8.Сиротяк Р.М. Аналітичне забезпечення менеджменту житлово-комунальних під­приємств у перехідній економіці (на прикладі житлово-комунальних підприємств захід­ного регіону України): Дис... канд. техн. наук: 08.06.04. - Л., 1998. - 297 с.

9.Шутенко Л.Н. Технологические основы формирования и оптимизации жизнен­ного цикла городского жилого фонда (теория, практика, перспективы). - Харьков: Май­дан, 2002. - 1054 с.

Отримано 01.04.2005

 

УДК 388.9

Г.В.ВЫСОЦКАЯ, канд. экон. наук, Т.Г.МОЛОДЧЕНКО-СЕРЕБРЯКОВА

Харьковская национальная академия городского хозяйства

РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УСОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ГОРОДСКОГО ЖИЛОГО ФОНДА

Рассматривается налог на недвижимость как альтернатива имущественным нало­гам и налогу на землю в местные бюджеты.

Анализ нормативно-законодательной базы источников формиро­вания местных бюджетов позволяет сделать вывод об отсутствии по­ступления в местные бюджеты налога на недвижимость [1]. Зарубеж­ный опыт свидетельствует об эффективности такого налога. Направ­ленный в местные бюджеты налог на недвижимость, позволит им по­высить уровень стабильности и самостоятельности.

Понятие недвижимости включает землю и все находящиеся на ней объекты. Вместе с понятием недвижимости связывают конкретные права, интересы и выгоды собственника [2].

Налогообложение недвижимости позволит: во-первых, сделать поступления в бюджет стабильными и прогнозируемыми, во-вторых, сделать рынок недвижимости общественно понятным, так как налого­обложение предполагает четкую идеологию, в-третьих, сделать рынок недвижимости законным, так как налогообложение предполагает од­нозначную идентификацию объекта налогоплательщика и, в-четвертых, повысить эффективность использования городских земель, так как если земли будут оплачиваться в зависимости от их качества и месторасположения, то землепользователям будет невыгодно распола­гать обширные промышленные зоны в удобных центральных местах.

На сегодняшний день вопрос о налогообложении недвижимости необходимо переводить из политической сферы в экономическую, тем самым реально стимулируя эффективность использования недвижимо­сти в интересах собственника.

Формулируя идеологию налогообложения недвижимости, необ­ходимо выбрать базу налогообложения. В мировой практике приме­няются следующие налоговые базы:

1)      рыночная стоимость земли со всеми сооружениями (США, Кана­да);

2)      сумма годовой арендной платы за землю и сооружения (Велико­британия);

3)      стоимость единицы имущества, с учетом поправочных коэффици­ентов, корректирующих качественные и функциональные особен­ности недвижимости в пределах заранее выделенных зон.

Для Украины, как для развивающейся страны, рекомендуется брать за налоговую базу рыночную стоимость земли и сооружений, что предполагает проведение массовой оценки недвижимости, под которой понимается определение рыночной стоимости объекта, при­надлежащего к некоторой совокупности объектов недвижимости. Массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, ко­торая унифицирует процедуру оценки большого числа объектов не­движимости; модели, разработанные для массовой оценки недвижимо­сти должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для выделенных групп объектов недвижимости. Модели массовойоценки включают больше условий, поскольку они пытаются воспроиз­вести в себе рынок для одного или более вариантов землепользования на обширной географической территории. Кроме того, для проведения массовой оценки требуются большое количество персонала. Качество массовой оценки измеряется статистическими показателями на основе выборки данных о продажах на всей оцениваемой территории. В осно­ве массовой оценки лежат систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения обоснованных результатов.

Величина налоговой ставки, с одной стороны, должна гарантиро­вать необходимые поступления в бюджет, а с другой - максимально отвечать социальной справедливости, возможно, это следует реализо­вать через прогрессивную шкалу налогообложения.

Адекватная массовая оценка городской недвижимости с целью налогообложения создаст реальные возможности пополнения местных бюджетов, тем самым создаст условия для развития материальной и финансовой базы местного самоуправления.


Проведенный анализ опыта оценки объектов приватизации [3, 4] позволил нам, приняв за основу [4], выполнить обобщение и уточне­ние имеющихся классификаций факторов, оценивающих рыночную стоимость жилого фонда многоквартирных домов, предложить клас­сификацию (табл.1, 2).

Коэффициент весомости (qj) рассчитан на основе метода пред­почтений:

N        n N

q = I WIS (1)

j=1 i=1j=1

где Wjj - количество баллов, поставленное j -м экспертом весомости

i-го фактора; N - количество экспертов; n - количество факторов.

Следующий этап заключается в присвоении каждому показателю критериев оценки. Предлагается оценивать показатели по пятибалль­ной системе (5 - высший балл).


Используя квалиметрическую факторно-критериальную модель, рассчитываем произведение весомости каждого показателя на балл, характеризующий значимость критерия. Суммировав эти произведе­ния, получим интегральный коэффициент, учитывающий особенности каждой конкретной квартиры.

Для определения цены квадратного метра общей площади оцени­ваемой квартиры, полученный коэффициент умножаем на стоимость квадратного метра квартиры, которая по всем критериям оценки пока­зателей получила наивысший балл - 5. Например, цены на элитныеновостройки первичного рынка недвижимости в престижных районах города публикуются в периодических изданиях.

Модель расчета стоимости отдельно взятой квартиры выглядит следующим образом:

Ск = См(тах) * ^ a^Xy/^ англах * S, (2)

 

где Ск - рыночная стоимость квартиры; См(тах) - стоимость 1 м2 на первичном рынке элитного жилья; ai - весомость i-го фактора; xjj -значимость критерия в баллах; S - общая площадь оцениваемой квар­тиры.

Эта модель позволяет рассчитать рыночную стоимость квартиры и учитывает: физические факторы; факторы месторасположения как относительно центра города, так и относительно центра микрорайона, а также других градообразующих составляющих, таких как расстояние до магистралей, вокзалов, торговых центров, остановок транспорта, и др.; инфляционные колебания; колебания на рынке недвижимости; соотношения факторов спроса и предложения на рынке недвижимости; индивидуальные особенностей каждой конкретной квартиры.

1 .Закон Украины "Про Державний бюджет України на 2004 рік" // Голос України.

- 2004.

2.Асаул А.М. Брыжань И.А Экономика недвижимости. - К.: Техніка, 2001. - 306 с.

3.Грязнова А.Г., Федотова М. А. и др. Оценка недвижимости - М.: Финансы и ста­тистика, 2002. - 496 с.

4.Понизов С.Е. Экспертная оценка местоположения для выбора проекта реконст­рукции зданий // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вып.46. - К.: Техні­ка, 2002. - С.146-151.

Получено 31.03.2005

 

УДК 69.332.126 : 330.322

В.И.ТОРКАТЮК, д-р техн. наук, Н.М.ЗОЛОТОВА, В.Н.ТИМОШЕНКО,

A.С.ВЫШЕТРАВСКАЯ, О.Б.ТРОЯНОВСКАЯ, Н.В.ДРИЛЬ, О.И.ЖИЛИНСКАЯ, А.В.ТУ1ГИЦЫНА

Харьковская национальная академия городского хозяйства

И. А. ДМИТРУК, канд. техн. наук

Корпорация «Модернизация и развитие» г.Харьков

B.Т.КУЛИК, А.П.ДЕНИСЕНКО

АОЗТ «Спецстроймонтаж» г.Харьков

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРОЦЕССА МОДЕЛИРОВАНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПАРАМЕТРОВ ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКИХ ПРОЦЕССОВ ВОЗВЕДЕНИЯ ОБЪЕКТОВ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ (на примере объектов машиностроения)

В современных условиях рыночных взаимоотношений для принятия оптимальных

Страницы:
1 


Похожие статьи

Г В Высоцкая - Рекомендации по усовершенствованию методики расчета рыночной стоимости городского жилого фонда