М В Харченко, Л А Нохріна - Удосконалення методики оцінки нерухомості в санаторно-курортному комплексі харківського регіону - страница 1

Страницы:
1 

УДК 657.922 : 369.223.23

М.В.ХАРЧЕНКО, Л.А.НОХРІНА, канд. техн. наук

Харківська національна академія міського господарства

УДОСКОНАЛЕННЯ МЕТОДИКИ ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ В САНАТОРНО-КУРОРТНОМУ КОМПЛЕКСІ ХАРКІВСЬКОГО РЕГІОНУ

Розглядаються основні методи оцінки нерухомості в санаторно-курортному ком­плексі Харківського регіону. Запропоновано комплексну модель аналізу та оцінки рин­кової вартості корпусу типового санаторно-курортного комплексу.

Активний розвиток ринку нерухомості в санаторно-курортному комплексі Харківського регіону, постійне зростання кількості операцій з об'єктами нерухомості на досліджуваному ринку обумовлює необ­хідність застосування нових оцінних технологій для коректного визна­чення вартості нерухомості. Об'єктом оцінки за умов ринкової еконо­міки стає цілісний майновий комплекс (ЦМК) санаторно-курортного закладу, та його складові частини [5, 7].

Оцінку вартості нерухомості, зокрема, аналіз ефективного вико­ристання об'єктів нерухомості розглянуто в роботах багатьох закор­донних вчених, таких, як Д.Фридман, Н.Ордуей, Г.Харрисон [4, 9] та ін. Проте умови та специфіка розвитку українського ринку нерухомос­ті не дозволяють з достатньою ефективністю використовувати закор­донний досвід. Слід зазначити велику кількість робіт українських вче­них з питань і проблем оцінки нерухомості, до числа найбільш відомих відносяться О.О.Євтух, С.А.Кривобок, Ю.С.Рудченко [5, 7, 8] та ін. Однак у цих роботах використовують закордонні підходи й методи без їхньої адаптації до умов вітчизняного ринку, в них відсутня достатня дослідницька база і практичний досвід роботи окремих компаній та фірм у сфері оцінки нерухомості.

Специфіка ринку нерухомості в санаторно-курортному комплек­сі обумовлює потребу в ретельному вивченні і адаптації оцінної мето­дології, термінології, принципів досліджень, вживаних у міжнародній практиці, до умов сучасного українського ринку нерухомості в санато­рно-курортному комплексі для проведення об'єктивної і достовірної оцінки вартості нерухомості, що і обумовлює актуальність даного пи­тання.

До 1992 р. в Україні при фактичній відсутності купівлі-продажу нерухомості, необхідності в визначенні її ринкової вартості фактично не існувало: достатнім було визначення так званої "балансової вартос­ті", що віддзеркалювала обсяг затрат на будівництво, монтаж і введен­ня в експлуатацію будівель, споруд, причому в умовах цін, що регу­люються нормативами. Держава здійснювала єдину політику розвитку санаторно-курортного комплексу, яка була розрахована на масового споживача, при цьому масовість досягалася добре відпрацьованою системою фінансування. Починаючи з періоду розпаду СРСР, рефор­мування української економіки привело до зміни організаційно-правових форм власності санаторно-оздоровчих комплексів. Ухвалені рішення стосовно переходу народного господарства на ринкові відно­сини вимагали перегляду державних підходів до оцінки нерухомості санаторно-курортного комплексу, розробки нових підходів до органі­зації проведення оцінки експертами, зокрема, вдосконалення методики оцінки нерухомості санаторно-курортного комплексу [6].

Центральним моментом визначення вартості цілісного санаторно-курортного комплексу або його частини є виконання наступних оцін­них процедур:

      аналіз організаційно-правової форми підприємства, що підлягає оцінці;

      ознайомлення і аналіз ринку продукції (товарів, робіт, послуг) ЦМК, в об'ємі, достатньому для формування уявлення про об'єм і сегментацію такого ринку, відносної частки ринку (товарів, робіт, послуг) оцінюваного ЦМК, або його частини;

      аналіз перспектив діяльності підприємства для оцінки коректності допущень, які виникають під час підготовки прогнозу діяль­ності оцінюваного цілісного майнового комплексу;

      аналіз правових основ продовження господарської діяльності під­приємства, зокрема: ліцензування, квотування, застосування меха­нізмів ціноутворення на ринку відповідної продукції (товарів, ро­біт, послуг), наявність державної підтримки або обмежень, антимо-нопольні і екологічні вимоги, система оподаткування;

      аналіз фінансово-господарській діяльності, майнового і фінансово­го положення підприємства на дату проведення оцінки нерухомості і за попередній період;

      підготовка обґрунтованого прогнозу діяльності підприємства за основними показниками виробництва і реалізації продукції, фінан­сового і майнового положення і прогнозах потреби такого підпри­ємства в інвестиціях з вказівкою джерел фінансування [2].

Цілісний майновий комплекс, зокрема єдиний санаторно-курорт­ний комплекс, - це складна структура, що об'єднує в собі велику кіль­кість активів абсолютно різної природи, - від нерухомого майна до ділової репутації підприємства. Тому оцінку вартості ЦМК необхідно здійснювати з позицій всіх можливих оцінних підходів: затратного,дохідного і порівняльного. Головна ознака витратного підходу в сана­торно-курортній сфері - це поелементна оцінка об'єкту. Загальну вар­тість об'єкту отримують підсумовуванням вартостей всіх його елемен­тів. Застосування витратного методу дає песимістичну оцінку об'єкту, проте, в умовах, коли фондовий ринок ще не сформований, а ринкова інформація відсутня, цей підхід часто виявляється єдиним можливим. Порівняльний підхід заснований на порівнянні оцінюваного об'єкту з аналогами, ринкова ціна яких відома. Прибутковий підхід грунтується на розрахунку майбутніх надходжень від експлуатації об'єкту оцінки і визначенні їх поточної вартості. Для розрахунку вартості об'єкту вико­ристовується показник чистого дисконтованого доходу. Застосування тільки цього підходу не дає змогу оцінити вартість нерухомого майна типового санаторно-курортного закладу [1].

Пропонована нами комплексна модель розрахунку вартості кор­пусу типового санаторно-курортного закладу включає наступні ком­поненти:

1)   встановлення кількісних і якісних характеристик об'єкту оцінки;

2)   аналіз ринку, до якого відноситься об'єкт оцінки;

3)   вибір методу (методів) і моделей оцінки і здійснення необхідних розрахунків;

4)   підбиття підсумків: узагальнення результатів, отриманих у рамках кожного з підходів до оцінки, і визначення підсумкової величини вартості об'єкту оцінки.

У межах зазначеної моделі було проведено аналіз ринку нерухо­мості та вибрані три кількісні (площа жилого та нежилого фонду, знос будівлі) та чотири якісні (якість ремонту, внутрішні зручності, транс­порт, інфраструктура) характеристики об'єкту. Було здійснено експер­тний аналіз ринку купівлі-продажу об'єктів нерухомості санаторно-курортного комплексу, за яким відібрано найбільш вигідні об'єкти для вкладення коштів. Корпус типового санаторію за своїми характеристи­ками опинився на третьому місці. Проте, слід зауважити, що у разі врахування під час оцінювання більшої кількості факторів, результат міг бути й інший.

На відміну від методу порівняння продажів, статистичний метод оцінки нерухомості грунтується не на думці експерта, що є суб'єктив­ним підходом, а на сучасних методах статистики [3].

Основними етапами визначення вартості оцінюваного об'єкту при оцінці даним методом є:

1)      аналіз початкових статистичних даних;

2)      специфікація моделі (вибір факторів, що найбільш впливають на ціну с поступовою оптимізацією моделі);регресійний аналіз;

3)      оцінка якості отриманої моделі.

При статистичному підході спочатку з бази об'єктів обираються найбільш схожі з об'єктом-аналогом, потім з тієї ж бази відбираються найбільш значущі, визначені експертним шляхом фактори, що впли­вають на ціну і переносяться в новостворену базу.

Потім, також експертним шляхом, визначається абсолютне зна­чення коефіцієнта кореляції ціни і фактора, залежно від величини яко­го той або інший фактор братиме участь в регресійному аналізі, або ні. У регресійному аналізі беруть участь тільки ті фактори, що мають найбільш тісний зв'язок з результуючим фактором.

Коефіцієнт кореляції може знаходитися в діапазоні (-1) - (+1). Чим кореляція ближче до одиниці, тим зв'язок сильніший, чим ближче до 0, тим слабкіше. Якщо число позитивне, то зв'язок прямий (чим ва­жливіше значення фактора, тим вище ціна) і зворотний (чим менше значення фактора, тим вище ціна).

Перед регресійним аналізом проводиться перевірка наявності тіс­ного взаємозв'язку між факторами, що застосовуються у моделі. Для цієї мети проводиться розрахунок коефіцієнта кореляції між кожною парою чинників, відібраних для включення в модель. У разі наявності тісного зв'язку між якими-небудь чинниками, один з чинників виклю­чається з моделі, у разі їх можливої зв'язаності.

Регресійний аналіз - розділ математичної статистики, об'єдную­чий практичні методи дослідження регресійної залежності між вели­чинами за статистичними даними. Мета регресійного аналізу полягає у визначенні загального виду рівняння регресії, побудові статистичних оцінок невідомих параметрів, що входять в рівняння регресії і перевір­ці статистичних гіпотез про регресію.

Після регресійного аналізу проводиться тест Дарбіна - Уотсона, що має на меті визначення існування мультиколінеарніості та переві­ряє наявність автокореляції між факторами, що впливають на резуль­туючий. У разі відсутності автокореляції між факторами, що включені до моделі, модель можна вважати придатною для розрахунку.

Будуємо рівняння регресії, на основі якого встановлюємо вартість об'єкту. Таким чином, вартість корпусу типового санаторію, розрахо­вана за даним методом, становила 10500 тис. грн.

Далі розраховуємо вартість типового корпусу, застосовуючи до­хідний метод. При цьому вартість корпусу визначаємо шляхом диско­нтування доходів за періодами. Аналіз майбутніх доходів і витрат ви­конуємо  за допомогою модуля оцінки бізнесу системи Рпуей

Expert. У результаті отримуємо вартість корпусу, розраховану за да­ною моделлю - 5281,66 тис. грн.

Для вироблення єдиного значення ринкової вартості об'єктів, вар­тість яких розраховували з використанням декількох підходів, визна­чаємо питому вагу кожного з підходів з урахуванням їх переваг і недо­ліків. Розраховуємо кінцеву ринкову вартість корпусу типового сана­торно-курортного комплексу з урахуванням всіх підходів і моделей за формулою [4, 9]

Р = (V1 х P1+V2 х Р2 +...+ Vn х Pn) / EV, де Р - кінцева вартість оцінюваного об'єкту; V1,...,Vn - середньозва­жене значення достовірності методу; Р1, ...,Рп - вартість об'єкту, ви­значена n методом. Результати розрахунків наведемо у вигляді таб­лиці:

 

 

Рп

Vn

Рп xVn

VI

10500

5

52500

V2

5282

1

5282

E

 

6

57782

Кінцева вартість Р

 

 

9630,333

На основі аналізу всієї інформації, прогнозів і розрахунків ринко­ва вартість об'єкту оцінки Корпуса 1 типового санаторно-курортного комплексу, що знаходиться в с.Березівське Харківської області, за ста­ном на 01.02.2008 р., без урахування ПДВ приблизно може скласти 9630,333 тис. грн.

Таким чином, у побудованій комплексній моделі оцінки вартості корпусу типового СКК наведені підходи не використовуються ізольо­вано, а взаємно доповнюють один одного, тобто для оцінки вартості корпусу слід одночасно використовувати методи з різних підходів. При цьому, кожен підхід заснований на використанні певних власти­востей цілісного санаторно-курортного комплексу, що так чи інакше впливають на величину його вартості.

1.Про оцінку майна, майнових прав і професійної оцінної діяльності в Україні: За­кон України від 12.07.01 р.

2.Про затвердження Національного стандарту №3 "Оцінка цілісних майнових ком­плексів": Постанова Кабінету Міністрів України № 1655 від 29.11.06 р.

3.Боровиков В. Программа STATISTICA для студентов и инженеров. - М.: Ком­пьютер-пресс, 2001. - 300с.

4.Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -М.: Дело, 1995. - 461с.

5.Євтух О.О. Оцінка нерухомості в Україні // Фінанси України. - 2006. - №6. -с.15-20.

6.Зелінський І. Про статистичну оцінку рекреаційно-оздоровчого забезпечення на­селення в регіоні // Регіональна економіка. Додаток «Регіони України. Економіко-статистичні порівняння». - 2001. - № 2. - С.30-35.

7.Кривобок С.А. Деякі питання, пов'язані з визначенням підприємства як майново­го комплексу за Цивільним кодексом України // Право України. - 2003. - №10. - С.33-35.

8.Рудченко Ю.С. Оціночна діяльність в Україні: бухгалтерська, незалежна, експе­ртна // Облік і фінанси АПК. - 2005. - №3. - С.45-48.

9.Харрисон Г. Оценка недвижимости: Пер. с англ. - М.: РИО Мособлупрполи-графиздата, 1994. - 456 с.

Отримано 01.10.2008

 

УДК 338.48 : 303.73

І.Б.АНДРЕНКО, канд. екон. наук

Харківська національна академія міського господарства

АНАЛІЗ ОБСЯГУ ПРОПОЗИЦІЇ І РЕАЛІЗАЦІЇ ПОСЛУГ САНАТОРНО-КУРОРТНОГО (ОЗДОРОВЧОГО) ЗАКЛАДУ

Пропонується удосконалення методичного підходу до аналізу обсягу пропозиції і реалізації послуг санаторно-курортного (оздоровчого) закладу за рахунок проведення структурно-динамічного аналізу на базі даних статистичної звітності за формою №1-курорт "Звіт санаторно-курортного (оздоровчого) закладу".

Активізація розвитку туризму та загострення конкуренції на ту­ристському ринку вимагає використання найбільш ефективних методів управління всіма підприємствами туристської сфери (готелями, турис­тичними фірмами, санаторно-курортними закладами та ін.). Вибір цих методів для кожного окремого підприємства повинен ґрунтуватися на результатах детально проведеного фінансово-економічного аналізу діяльності.

Теоретичні аспекти аналізу діяльності підприємств у ринкових умовах функціонування розкриті в багатьох працях вітчизняних і за­кордонних науковців, зокрема Г.В.Савицької, В.Т.Долі, В.О.Кос-тюка, О.О.Соболевої, 1.1.Соболева [1-4] та ін. Сучасні існуючі методи не в повній мірі дають можливість здійснювати ефективний аналіз пропо­зиції і реалізації послуг санаторно-курортного закладу, що не відпові­дає сучасним вимогам. Тому особливої актуальності набувають питан­ня прикладного аналізу на базі даних статистичної звітності.

Метою даної роботи є удосконалення методичного підходу до аналізу обсягу пропозиції і реалізації послуг санаторно-курортного (оздоровчого) закладу за рахунок проведення структурно-динамічного аналізу на базі даних статистичної звітності за формою №1-курорт "Звіт санаторно-курортного (оздоровчого) закладу".

Інформаційною базою для аналізу є дані статистичної звітності за формою №1-курорт "Звіт санаторно-курортного (оздоровчого) закла-

Страницы:
1 


Похожие статьи

М В Харченко, Л А Нохріна - Удосконалення методики оцінки нерухомості в санаторно-курортному комплексі харківського регіону