Л А Шутова - Управление многоквартирными домами -стратегии и перспективы - страница 1

Страницы:
1 

Сьогодні для підприємств ЖКГ актуальним є завдання розвитку власної доходної бази, пошуку джерел фінансування, перерозподілу доходів, які надходять, та мінімізація зустрічних фінансових потоків на власні потреби об'єктів нерухомості. Впровадження наведених ви­ще заходів дозволить підприємствам ЖКГ досягти стійкого економіч­ного стану, підвищить рентабельність їх діяльності.

1.Про загальнодержавну програму реформування і розвитку житлово-кому­нального господарства на 2004-2010 роки: Закон України №1869-IV від 24.06.2004 р.

2.Юр'єва Т.П. Фінанси підприємств міського господарства. - Харків: ХДАМГ, 2003. - 336 с.

3.Бондаренко М.В. Оцінка конкурентної позиції Харківського регіону // Комму­нальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вып.65. - К.: Техніка, 2005. - С.37-52.

4.Портер М. Конкуренция: Пер. с англ. - М: Изд. дом «Вильямс», 2000. - 495 с.

5.Шамхалов Ф. Государство и экономика. Основы взаимодействия. - М: Эконо­мика, 2000. - 340 с.

Отримано 01.10.2008

 

УДК 351

Л.А.ШУТОВА, канд. экон. наук

Московский институт коммунального хозяйства и строительства (Российская Федерация)

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ -СТРАТЕГИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ

Сформулировано понятие «управление многоквартирным жилым домом», опреде­лены условные критерии выбора способа управления многоквартирным домом и обоз­начены договорные связи при каждом способе управления.

Среди объектов недвижимости жилищный фонд выделяется, прежде всего, своей социальной значимостью. В жилом помещении человек проводит большую часть своей жизни. И с этим связаны более жесткие требования к состоянию жилищного фонда, к предоставлению коммунальных услуг, к обеспечению безопасности проживания.

Управление жилищным фондом имеет ряд особенностей, отли­чающих жилье от других объектов недвижимости. По факту каждый многоквартирный дом имеет несколько собственников, которыми яв­ляются физические лица, приватизировавшие жилые помещения или получившие их в собственность на других основаниях, юридические лица, сдающие помещения в наем или использующие их для собствен­ных нужд. Наиболее крупные собственники жилищного фонда - му­ниципальные образования [1-3].

С наличием у объекта недвижимости нескольких собственников связана специфика управления им. В соответствии с законом целиуправления должны сформулировать собственники общим решением. Так происходит в домах, где организованы жилищные кооперативы или товарищества собственников жилья. В домах, находящихся в управлении муниципальных предприятий или ведомств, цели управле­ния объектами недвижимости определяет муниципалитет или соответ­ствующее ведомство. Другие собственники не участвуют в управлении жилищным фондом - независимо от доли их собственности в общем имуществе. Известны случаи, когда орган местного самоуправления управляет жилым домом, в котором доля муниципального жилья равна нулю. Управление объектом недвижимости одним собственником без согласования с другими имеет свои преимущества и свои недостатки.

Основное преимущество такого управления - возможность доста­точно быстро определять цели управления объектом недвижимости, решать оперативные задачи, возникающие в процессе управления. Та­кой подход позволяет оперативно реагировать на изменение цен и та­рифов на жилищно-коммунальные услуги, вести постоянный монито­ринг деятельности управляющей организации [4].

В настоящее время весь государственный, муниципальный и ве­домственный жилищный фонд управляется именно таким образом. Один собственник управляет имуществом, не согласовывая программу управления с другими собственниками. Именно в этом и заключается основной недостаток действующей системы управления - ущемляются права других собственников. Такой подход к управлению недвижимо­стью работает до тех пор, пока собственников устраивает то, как управляют их долей недвижимого имущества.

Сегодня население пассивно и не желает принимать участие в управлении жилищным фондом. Во избежание дальнейших недоразу­мений необходимо юридически закрепить существующую ситуацию, заключив с собственниками договор на управление их долями в общем имуществе. Такой договор оградит управляющую организацию от возможных неприятностей.

Таким образом, в целом, объектом управления выступает многок­вартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих поме­щений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот воп­рос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственни­ка этих помещений со свойствами жилой единицы как товара. Соот­ветственно, управление многоквартирным жилым домом - это согла­сованная деятельность собственников помещений в многоквартирномдоме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение бла­гоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения во­просов пользования общим имуществом, а также предоставления ком­мунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

           непосредственное управление собственниками помещений в мно­гоквартирном доме;

           управление товариществом собственников жилья либо жилищ­ным кооперативом или иным специализированным потребитель­ским кооперативом;

           управление управляющей организацией.


Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организа­циями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д. (таблица).

Продолжение таблицы

1


2


3


4

 

 

 

Обучение пер­сонала

 

 

 

Может потребо­ваться, если соб­ственники выбе­рут из своего состава предста­вителя по дове­ренности для ведения дел


Уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собст­венников, на котором принято решение создать ТСЖ (ЖК, ПК) Имеет место, если в орга­ны управления выбраны лица - не профессионалы в области управления многоквартирным домом

 

 

 

Не предполагается, так как управляющие ком­пании работают на про­фессиональной основе

Затраты на обучение пер­сонала Затраты на управление домом, содер­жание штата управления Количество собственников в доме

 

 

Защита прав и законных инте­ресов собствен­ников помеще­ний в доме

Могут быть

 

Нет

 

 

 

До 4 (по аналогии с ранее действо­вавшим ФЗ «О товариществах собственников жилья») Собственники помещений в доме сами осуществ­ляют защиту сво­их прав и закон­ных интересов лично, либо через представителей

Могут быть

 

Есть

 

 

 

От 4 (условно)

 

 

 

Если функция защиты прав и законных интере­сов собственников про­писана в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непо­средственно в ТСЖ, ЖК, ПК. Органы управления

ТСЖ, ЖК, ПК либо сами

представляют интересы собственников, либо нанимают для этого спе­циалистов со стороны

Нет

 

Есть

 

 

 

От 4 (условно)

 

 

 

Если функция защиты прав и законных интере­сов собственников по­мещений в доме пропи­сана в договоре управле­ния, то, собственники могут обращаться за помощью непосредст­венно в управляющую компанию

Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома

Нет расходов на управление домом

- оказание некоторых видов услуг собственны­ми силами (дворники, сантехники, уборщицы);

- содействие органов местного самоуправления в виде предоставления

Выбор управляющей организации, предостав­ляющей услуги по це­нам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме


При построении системы управления жилищным фондом необхо­димо учитывать социальную значимость объектов недвижимости в жилищной сфере. Управляющей организации приходится повседневно встречаться с нанимателями и собственниками жилых помещений и членами их семей. Вся работа управляющей организации направлена на удовлетворение требований граждан, обеспечение их жилищно-коммунальными услугами, на устранение неисправностей инженерных сетей и строительных конструкций. В конечном счете, именно от оценки гражданами работы управляющей организации должен зави­сеть ее успех на рынке услуг по управлению жилищным фондом.

В связи с тем, что управляющая организация отвечает перед соб­ственниками за полноту сбора жилищно-коммунальных платежей, она должна четко знать состав проживающих, а также арендаторов в пере­данных ей в управление жилом и нежилом фондах и заключать с ними соответствующие виды договоров на предоставление жилищно-комму­нальных услуг.

Социальная значимость жилищного фонда нашла отражение в за­конодательстве Российской Федерации. Разработаны стандарты (нор­мативы) условий проживания граждан в жилищном фонде, а также предоставления коммунальных и жилищных услуг населению с задан­ным качеством и периодичностью.

Предоставляемое гражданам для проживания жилое помещение должно быть благоустроенным, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Стандарт (норматив) условий прожива­ния устанавливается с учетом особенностей и реальных возможностей города и соответствует существующему в городе уровню проживания граждан, обеспечивающему наиболее комфортные и безопасные усло­вия проживания, надежное и бесперебойное оказание коммунальных услуг.

Управляющая организация обязана обеспечить проживание соб­ственников и нанимателей жилых помещений и их семей на уровне нениже установленных стандартов. В противном случае государствен­ные контролирующие органы имеют право взыскать с управляющей организации или с собственников неустойку за нарушение законода­тельства.

Отличительной чертой жилищного фонда как объекта управления является сложная система финансовых потоков. Большая часть жи­лищно-коммунальных услуг, предоставляемых в жилищном фонде, дотируется из бюджетов различных уровней. Во многих муниципаль­ных образованиях на управление жилищным фондом направляется часть средств, собираемых в качестве платы за аренду нежилых поме­щений.

Управляющей организации необходимо отследить поступление средств из всех источников финансирования, в том числе платежи ка­ждого собственника и нанимателя жилого помещения. Организовать учет поступления средств от пользователей - достаточно сложная за­дача. Для ее решения в структуре управляющей организации создают­ся специальные подразделения. В отдельных городах создаются са­мостоятельные организации - расчетно-кассовые центры, обеспечива­ющие управляющие организации оперативной информацией о поступ­лении средств от населения.

Основное мастерство управления домом состоит в том, чтобы платить ровно столько, сколько готовы платить собственники помеще­ний сверх минимально законодательно установленного уровня, а со­держание и коммунальные услуги оказывались по оплаченным день­гам максимально возможного качества.

Чтобы воплотить данную идею в жизнь, надо учитывать особен­ности законодательства, выбрать правильный способ управления, гра­мотно выстраивать взаимоотношения с монополистами, подрядчиками и управляющими организациями, понимать особенности технической эксплуатации и ремонта многоквартирных домов.

1.Гражданский кодекс РФ (ФЗ: принят Гос. Думой 21 октября 1994 г.).

2.Жилищный кодекс РФ (ФЗ6 принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.).

3.Система муниципального управления / Р.В.Бабун, А.Н.Кириллова, Е.Г.Кова­ленко и др.; Под общ. ред. В.Б.Зотова. - 2-е изд., доп. и перер. - М.: ОЛМА - ПРЕСС,

2006. - 624 с.

4.Жуков Д.М. Экономика и организация жилищно-коммунального хозяйства го­рода. - М.: ВЛАДОС - ПРЕСС, 2003. - 96 с.

Получено 21.10.2008

Страницы:
1 


Похожие статьи

Л А Шутова - Управление многоквартирными домами -стратегии и перспективы