И Г Буркун - Доступность жилья как один из важнейших факторов развития рынка недвижимости - страница 1

Страницы:
1 

на 1 листопада 2005 року: форма №1-село. - М. Маяк: Маломаяцька сільська рада, 2005. - 8 с.

Отримано 10.08.2007

 

УДК 332.85 И.Г.БУРКУН

Харьковская национальная академия городского хозяйства

ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ КАК ОДИН ИЗ ВАЖНЕЙШИХ ФАКТОРОВ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Рассматривается вопрос доступности жилья в Украине. Дана схема распределения доступного жилья в Великобритании и приведен ряд программ, благодаря которым осуществляется процесс обеспечения потребностей в недвижимости жителей этой стра­ны. Приведены стоимостные показатели относительно жилой недвижимости в европей­ских городах. Предлагаются меры по повышению уровня доступности жилья и привле­чению инвестиционного капитала.

Рынок недвижимости - важнейшая составляющая экономики Ук­раины, с помощью которого существует возможность формировать портфель активов, приносящий прибыль. И в то же время одной из наиболее острых проблем развития украинского рынка недвижимости является вопрос доступности жилья. В Украине в недостаточно благо­устроенных квартирах и домах проживает около 92% жителей. Сего­дня о жилье в Украине можно сказать, что оно недоступно для боль­шинства жителей Украины (согласно мировым стандартам, доступным считается жилье, которое могут себе позволить купить 80% населе­ния). Вообще, доступность можно определить как коэффициент отно­шения средней стоимости дома к величине средней годовой заработ­ной платы в регионе или в стране. Этот коэффициент позволяет делать выводы относительно степени адекватности текущего уровня цен на недвижимость. Так, в Великобритании с 1990 по 1996 гг. произошло падение цен на недвижимость на 30%.

Определить контингент покупателей на рынке и их уровень пла­тежеспособности можно благодаря спросу [1]. Спрос на рынке жилья формируют два типа потребителей:

-  потенциальные заемщики;

-  инвесторы, обладающие собственным капиталом, которые гото­вы под гарантию этого капитала, привлекать заемный капитал для управления инвестициями. Однако, если исходить из предложенной выше схемы расчета и принять среднемесячную зарплату украинца на уровне 1368 грн. или 271 у.е. (по данным Госкомстата на июнь 2007 г.), а средневзвешенная стоимость 1 м2 в областных центрах око­ло 1495 у.е. (по данным Комитета по анализу рынка Ассоциации спе­циалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины - АСН(р)У на конец первого полугодия 2007 г.). Видно, что при полном отказе от питания и других жизненно важных нужд существует возможность за один год накопить приблизительно на 2 м2.

Рассмотрим, как вопрос с доступным жильем решают в странах Европы, например, в Англии. В новом Положении о градостроитель­ной политике правительство этой страны законодательно закрепляет, что программы о доступном жилье направлены на тех, чьи потребно­сти не могут быть обеспечены рыночным предложением [2, 3]. Это жилье не обращается на открытом рынке, поскольку имеет ограниче­ния по цене и перепродаже. Стоимость такого жилья не должна пре­вышать 3,5-4 средних годовых окладов по месту нахождения недви­жимости. Покупатели, желающие приобрести малобюджетные кварти­ры, могут обратиться в так называемые «жилищные ассоциации» -некоммерческие организации, созданные специально для обеспечения нужд населения в данной сфере. Существует также «жилищная корпо­рация» - централизованный орган, который осуществляет:

>      правительственное финансирование деятельности жилищных ассо­циаций;

>      контролирующую функцию за деятельностью жилищных ассоциа­ций на местах;

>      привлечение к сотрудничеству частного капитала.

Жилищная корпорация обеспечивает Великобританию доступ­ным и качественным жильем около 30 лет. Каждые три года она кор­ректирует свои перспективные планы развития. Правительство тща­тельно следит за равномерным распределением выделяемых денежных ресурсов по всей территории страны. В 2004-2006 гг. корпорация вло­жила в социальные проекты 3,3 млрд. фунтов стерлингов, завершив возведение 62 тыс. новых домов. За следующие три года корпорация намерена профинансировать строительство 84 тыс. новых домов на сумму 3,9 млрд. фунтов стерлингов. Процесс финансирования проис­ходит из трех источников: бюджетные средства, местные муниципа­литеты и частные девелоперы (по закону они обязаны возводить соци­альное жилье на 25-50% выделяемого им под строительство участка).

Жилой фонд жилищных ассоциаций предназначен как для покуп­ки, так и для сдачи в аренду по ставкам гораздо ниже среднерыноч­ных. В этой связи жилищные ассоциации предлагают малообеспечен­ным гражданам покупать жилье по нескольким схемам: •     программа «Совместное владение» (Shared Ownership) позволя­ет покупателю приобрести единовременно долю дома (обычно 50%) по цене, установленной жилищной ассоциацией. За остав­шиеся метры выплачивается арендная плата. Впоследствии покупа­тель может выкупить у жилищной ассоциации ее долю собственно­сти по рыночной стоимости, вне зависимости от того, возросла эта цена или упала;

       программа «Купи дом» (Home Buy) рассчитана на тех, кто хотел бы приобрести жилье как на вторичном рынке, так и в новостройках. В первом случае покупатель жилья может оформить кредит на 75% стоимости объекта, а 25% (но не более 50 тыс. фунтов стерлингов) ему оплачивает государство совместно с кредитором - участником программы. При покупке новостройки можно единовременно опла­тить от четверти стоимости объекта, однако на сумму правительст­венного займа начисляется от 2,75 до 3% годовых. Через пять лет владения дом можно продать. В этом случае государству необхо­димо будет вернуть те же 25% или 75% по текущим рыночным це­нам;

       программа для арендаторов «Право выкупа» (The Right to Buy), суть которой состоит в том, что человек, снимающий у местного совета дом или квартиру, через два года приобретает право выку­пить занимаемый объект со скидкой от 16 до 38 тыс. фунтов стерлингов, в зависимости от срока проживания по данному адресу. Преимуществом схемы является необязательность занятости арен­датора в социальной сфере. Финансовые средства от продажи муниципального имущества поступают в государственную казну, откуда реинвестируются в строительство нового социального жи­лья.

Гипертрофированная стоимость на жилье в городах с миллион­ным населениям Украины вызвана множеством специфических факто­ров (экономических, политических, социальных, градостроительных, демографических, культурных), которые приводят к дисбалансу эко­номических интересов всех участников рынка жилой недвижимости. И несмотря на то, что сегодня жилье в Украине доступно не всем, суще­ствует определенный свободный частный капитал и лица, им обла­дающие, которые нуждаются в надежном месте приложения этих фи­нансовых средств. Инвестиции в недвижимость считаются, по ряду причин, самыми надежными. Так, в 2006 г., по данным консалтинговой компании Global Property Guide [4], цены на недвижимость в европей­ских городах выглядели следующим образом (таблица):

Стоимостные показатели относительно жилой недвижимости в различных странах Европы за 2006 г.

 

 

Цена,

€/м2

Стоимость

Стоимость

Уровень доходности (оку­паемости) в год,

%

Страна, город 

квартиры 120 м2, €

аренды кварти­ры в месяц, € 

Монако - Монако

24900

2988000

6060

2,43

Англия - центр Лондона

14522

1742565

10367

7,13

Франция - Париж

6667

800000

5500

8,25

Россия - Москва

6266

751920

5457

8,71

Италия - Рим

6083

730000

2600

4,27

Швейцария - Цюрих

5934

712020

3480

5,87

Ирландия - Дублин

5117

614000

2160

4,22

Норвегия - Осло

5000

600000

2000

4,00

Испания - Мадрид

4000

480000

1260

3,15

Украина - Киев

3860

463200

1960

5,00

Литва - Вильнюс

3792

455000

1530

4,04

Дания - Копенгаген

3734

454020

1845

4,88

Финляндия - Хельсинки

3333

400000

1665

5,00

Германия - Берлин

3167

380000

1400

4,42

Швеция - Стокгольм

3167

380000

1900

6,00

Латвия - Рига

3020

362400

1500

4,97

Австрия - Вена

3000

360000

1320

4,40

Португалия - Лиссабон

2517

302000

1440

5,72

Турция - Стамбул

2467

296000

1860

7,54

Эстония - Таллинн

2383

286020

1460

6,13

Чехия - Прага

2367

283980

1640

6,93

Румыния - Бухарест

2350

282000

1920

8,17

Бельгия - Брюссель

2150

258000

1620

7,53

Греция - Афины

1833

220000

1000

5,45

Польша - Варшава

1175

141000

1560

13,28

Из этой таблицы видно, что цена за 1 м2 в г.Киеве выше, чем в ря­де стран Европы и Украина находится на 10-м месте среди европей­ских стран по стоимостным показателям и уровню арендной платы относительно жилой недвижимости. Вследствие этого в последнее время наблюдаются тенденции инвестиций накопленного частного украинского капитала в иностранные апартаменты, так как их стои­мость зачастую ниже, чем в Украине. Приобретение недвижимости за границей имеет как преимущества, так и некоторые недостатки. Среди преимуществ стоит отметить: качество жилья, которое соответствует европейским стандартам; хорошая экология; достойный и комфортный отдых за границей без дополнительных трат и т.д. К недостаткам мож­но отнести то, что существуют некоторые сложности оформления при покупке недвижимости для иностранцев; необходимость ухода зажилплощадью при отсутствии хозяев и др. Однако, учитывая возмож­ность сдачи жилья в аренду на время отсутствия хозяина и получение от этого вида деятельности стабильной прибыли, появляется дополни­тельный стимул для покупки этого вида недвижимости. Основными направлениями вложения частных капиталов являются Италия, Испа­ния, Франция, Британия, а также Хорватия, Кипр и Финляндия.

Таким образом, чтобы сделать жилье более доступным и инве­стиционно-привлекательным, необходимо в первую очередь опреде­литься со стоимостью доступного жилья и поручить его строительство государственной компании. Существует потребность в создании но­вых институтов инвестирования для формирования альтернативных возможностей накопления и вложения капитала, которые давно суще­ствуют и работают во всем мире. Необходимо также создать незави­симую емкую информационную базу о совершенных сделках продажи жилья, что позволит унифицировать подход к формированию цены на объекты недвижимости и принимать соответствующие финансовые решения относительно правильности капиталовложений.

1.Асаул А.М., Павлов В.І, Пилипенко Павліха Н.В., Кривов'язюк І.В. Ринок нерухомості. - К.: Кондор, 2006. - 336 с.

2.Коваленко М.А., Радванська Л.М. Ринок нерухомості: фінансові аспекти. - Хер­сон: Олді-плюс, 2002. - 160 с.

3.Доступное жилье по-английски // http://pylyp.com.ua/2006/15.

4.Стоимость и аренда жилья в столицах Европы: рейтинг и комментарии // http://www.asnu.net./rus/analyticles/04.html.

Получено 20.08.2007

 

УДК 369.03 А.В.КЛІМОВ

Харківський національний економічний університет

ПОРІВНЯЛЬНЕ ОЦІНЮВАННЯ ФУНКЦІОНУВАННЯ ТА РОЗВИТКУ СТРАХОВОЇ СПРАВИ

Вводиться до розгляду поняття профілю функціонування та розвитку страхової справи. Узагальнено трендові моделі динаміки зміни питомої ваги обсягів валових стра­хових премій за основними видами страхування в цілому по Україні. Запропоновано підхід до планування інвестиційної діяльності страховиків.

Створення дієвого механізму функціонування страхової компанії неможливо як без врахування основних засад фінансового управління, так й оцінки різноманітних напрямків здійснення такої діяльності. При цьому саме достовірна та всебічна оцінка функціонування страхової компанії дозволяє підвищити ефективність використання наявного та

Страницы:
1 


Похожие статьи

И Г Буркун - Доступность жилья как один из важнейших факторов развития рынка недвижимости

И Г Буркун - Программа молодежного кредитования как фактор устойчивого развития города