А Ю Бережна - Особливості формування та прогнозування ринку житлової нерухомості в україні - страница 1

Страницы:
1 

цене в условиях кризиса, а при стагнации сохраняет свою цену, или даже продолжает слегка дорожать.

І.Гмурман В.Е. Теория вероятностей и математическая статистика. - М.: Высшая школа, 1972. - 368 с.

2.Оценка имущества и имущественных прав в Украине / Н.П.Лебедь, А.Г.Менд-рул, В.С.Ларцев и др. - К.: Принт Експрес, 2002. - 688 с.

Получено 14.12.2005

 

УДК 332.24

А.Ю.БЕРЕЖНА, канд. екон. наук

Регіональне відділення ФДМУ по Полтавській області, м.Полтава

ОСОБЛИВОСТІ ФОРМУВАННЯ ТА ПРОГНОЗУВАННЯ РИНКУ ЖИТЛОВОЇ НЕРУХОМОСТІ В УКРАЇНІ

Розглядаються особливості формування ринку нерухомості, а саме житлової неру­хомості. Висвітлюється проблема прогнозування ринку житлової нерухомості. Пропону­ється алгоритм визначення типового об'єкту нерухомості з метою виключення впливу статистичного "шуму" при здійсненні аналізу та прогнозування на ринку житлової неру­хомості.

Однією з визначальних умов розвитку ділових відносин в Україні та створення соціально-орієнтованого ринку є включення до товарно-грошових відносин такої важливої сфери економіки, як нерухомість, через яку реалізуються інтереси кожної людини. Ринок нерухомості являє собою систему економічних, цивільно-правових відносин, що виникають з приводу об'єктів нерухомості і прав на них, у межах якої формуються попит, пропозиції, ціни та вартість на зазначені об'єкти. Ринок обслуговує рух капіталу переважно у майновій матеріалізованій формі (виключення становлять тільки операції з цінними паперами, пов'язаними з нерухомістю). Можна навести ще одне визначення рин­ку нерухомості: це взаємозалежна система ринкових механізмів, що забезпечують створення, передачу, експлуатацію і фінансування об'єктів нерухомості. Основні процеси функціонування ринку нерухо­мості - розвиток (створення), управління (експлуатація), прогнозуван­ня та оборот прав на об' єкти нерухомості.

Ринок нерухомості є істотною складовою будь-якої національної економіки, оскільки нерухомість - це найважливіша частина націона­льного багатства, на яку припадає понад 50% світового багатства. На­ціональний ринок є сукупністю регіональних, локальних ринків, що істотно відрізняються один від одного асинхронністю розвитку, рівнем цін і ризиків, ефективністю інвестицій у нерухомість й особливо ста­ном регіонального нормування, політичної та соціальної стабільностітощо.

Український ринок нерухомості віддзеркалює всі проблеми еко­номіки і характеризується нерівномірним розвитком своїх сегментів, недосконалою законодавчою базою та низькою інвестиційною актив­ністю громадян та юридичних осіб. Водночас цей ринок становить перспективну сферу вкладення капіталу.

Функціонування ринку нерухомості як елемента ринкової струк­тури характеризують особливості, які наочно розкриваються через йо­го функції. Виконуючи ряд загальних і спеціальних функцій, ринок нерухомості значно впливає на всі сторони життя та діяльності людей. До основних належать такі функції: інформаційна, ціноутворююча, посередницька, регулятивна, інвестиційна, соціальна, стимулююча, сануюча [1, с.22 ].

Різноманітність функцій ринку нерухомості відображає специфі­ку товарів, що є в обігу на ньому. Тому дуже важливим питанням є визначення суб' єктної структури цих відносин. Ринок нерухомості структурується за наступними основними критеріями:

       природно-фізичними характеристиками - ринок землі відпові­дно до її призначення, ринок земельних поліпшень - об'єктів, що на­дійно пов'язані з землею діями людей (будівлі, споруди та ін.);

       економіко-функціональними особливостями - ринок житла як споживчого блага і ринок виробничої нерухомості як інвестиційного блага. Досвід країн з розвиненою ринковою економікою показує, що житловий сектор є ключовим компонентом будь-якої економіки і еко­номічної діяльності в цілому. Виступаючи вагомою частиною вироб­ничого потенціалу країни, він може при обґрунтованій соціально-економічній політиці використовуватися як двигун економічного зрос­тання. Це обумовлено наступними чинниками:

 

>       житло є потребою, яка складає основу життя суспільства, визначає ступінь його розвитку і добробут людей, стимулює його прогрес;

>       необхідність задоволення потреби в житлі стимулює прива­тні накопичення, які можуть бути використані як інвестиції;

>       дефіцит житла виступає фактором його розвитку;

>       розширення житлового будівництва сприяє розвитку суміж­них галузей, зростанню зайнятості населення;

 

       специфікаціями прав власності - ринок володіння на підставі права власності (ринок абсолютних або обмежених прав власності) і ринок володіння на підставі прав тимчасового користування;

соціально-економічним призначенням (мотивом її придбання)- ринок комерційної (дохідної) і некомерційної нерухомості;

       масштабами - національний, регіональний і локальний ринки нерухомості;

       за операціями щодо нерухомості - ринки купівлі-продажу, да­рування, успадкування, міни, обміну, розподілу, передачі під заставу, оренди, трасту;

       за способами здійснення договорів щодо нерухомості - пер­винний та вторинний ринки нерухомості, організований і неорганізо­ваний, біржовий (аукціони, конкурси), позабіржовий і т.д.

Численні особливості ринку нерухомості дають підставу характе­ризувати його як специфічний сектор національної економіки (рис.1).

 

 

ОСОБЛИВОСТІ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ В УКРАЇНІЦиклічний характер


] [


Низька ліквідністьВисокий ступінь регулюючого дер­жавного впливу


Високий рівень трансакційних затратНезбалансованість попиту та пропозиції

Обмежена кількість продавців і покупцівЗростання вартості об'єкта нерухомості

Низький рівень дослідженьРис.1 - Ринок нерухомості - специфічний сектор економіки

Ринок житлової нерухомості як складова частина ринкового прос­тору має властиві йому закономірності: циклічні коливання активності й цін разом з економічними, інвестиційними та іншими циклами; зв'язок з іншими ринками (валютним, фондовим), який сприяє руху капіталу на ринок нерухомості й зростанню цін на об'єкти нерухомості при зниженні дисконтної ставки, прибутковості цінних паперів, темпів інфляції національної валюти, а також підвищенні її курсу щодо інших валют; формування цін на основні рівноваги попиту та пропозиції або залежність тенденцій зміни цін від співвідношення попиту і пропози­ції.

Ринок житлової нерухомості як саморегулююча система має включати такі основні елементи: попит, пропозицію, менеджмент,маркетинг, інфраструктуру, ділові процедури (рис.2).

 

РИНОК ЖИТЛОВОЇ НЕРУХОМОСТІПОПИТ


ПРОПОЗИЦІЯ


ЦІНА

ІНФРАСТРУКТУРАМЕНЕДЖМЕНТ


МАРКЕТИНГДІЛОВІ ПРОЦЕДУРИ

Рис.2 - Основні елементи ринку житлової нерухомості як саморегулюючої системи

Для ринку житлової нерухомості властива наступна структура ро­зподілу операцій: купівля-продаж що проводяться через біржі, скла­дали майже 14%; міни житла - 3%; дарування - 21%; довічного утримання - майже 1%; купівля-продаж через нотаріат - 61%. Біль­шість операцій проводиться за цінами, що відповідають реальній рин­ковій вартості, частина - за нормативними або цінами, що відповіда­ють балансовій вартості.

Під первинним ринком нерухомості прийнято розуміти сукуп­ність договорів, укладених зі знову створеними, а також приватизова­ними об'єктами. Він забезпечує передачу об'єктів нерухомості в еко­номічний оборот [2, с.321]. Під вторинним ринком нерухомості розу­міють сукупність договорів, укладених з уже створеними об'єктами, що перебувають в експлуатації і пов'язані з перепродажем або з інши­ми формами переходу об'єктів нерухомості від одного власника до іншого.

Первинний і вторинний ринки, виступаючи двома частинами єдиного ринку нерухомості, взаємно впливають один на одного. Ціни вторинного ринку - це особливий орієнтир, який показує, наскільки рентабельним є нове будівництво при існуючому рівні затрат.

Взаємний вплив попиту і пропозиції на первинному і вторинному ринках нерухомості виступає чинником, що істотно ускладнює аналіз сфери обігу й вибір правильних рішень щодо інвестування в нерухо­мість. Особливо складним це завдання є ще й тому, що договори на ринку нерухомості носять, як відомо, приватний та найчастіше конфі­денційний характер. Це серйозно ускладнює збір необхідної інформа­ції.

На вартість об'єкту житлової нерухомості впливає багато зовніш­ніх чинників. За сферою прояву вони поділяються на політичні, еко­номічні, соціальні, демографічні, правові, фізичні, кліматичні тощо, за критерієм об'єктивності впливу - на об'єктивні (економічні та інші) і суб'єктивні (пов'язані з поведінкою конкретного покупця, продавця або посередника). З сукупності чинників, що впливають на вартість нерухомості, можна виділити основні, які найбільшою мірою визнача­ють вартість: місцезнаходження об'єкта, архітектурно-конструктивні рішення, наявність і стан внутрішніх інженерних комунікацій, інфра­структура, екологічне становище.

Багатоваріантність чинників впливу ускладнює маркетингові до­слідження на ринку нерухомості, робить проблематичним формування адекватної інформаційної бази для прийняття стратегічних та операти­вних рішень. З метою моніторингу та аналізу тенденцій на ринку не­рухомості доцільним є створення ефективних інструментів, які дозво­лятимуть прогнозувати його поведінку в найближчому часі.

На сьогодні в практиці аналізу динаміки поведінки ринку житло­вої нерухомості застосовується метод "медіани" [3] або метод визна­чення середньої ціни пропозиції по житлу, який має певні вади - при­зводить до значних статистичних коливань (так званому "шуму"), оскі­льки не враховує винятковість, унікальність кожного окремого об'єкту житлової нерухомості. Якщо дослідити динаміку середньої ціни про­позиції за відповідний період, то стане наявним неможливість викори­стати її для прогнозування, оскільки вона не відбиває загальні тенден­ції ринку. Це, насамперед, зумовлено наявністю значного статистично­го "шуму", що виникає внаслідок неоднорідності квартирної бази да­них, до якої може потрапити або більше дорогих квартир, або більше дешевих, серед однорідних квартир може потрапити нестандартна квартира, що вплине на середню ціну пропозиції. Таким чином, міні­мум або максимум поточної точки - вартісного показника не буде відбивати об'єктивні тенденції на ринку.

Вирішення цієї проблеми для аналізу тенденцій на ринку житло­вої нерухомості має знаходитись у площині формування інформацій­ної бази даних типових або однорідних об'єктів нерухомості для кож­ного конкретного регіону (міста, частини міста, району тощо). З цією метою з первинної бази відбираються об'єкти нерухомості, що мають близькі параметри, в той же час вони мають складати більшість сукуп­ності, а інші нестандартні об'єкти виключаються з аналізу. Алгоритм рішення проблеми полягає в проведенні: класифікації генеральної су­
купності інформаційної бази житлової нерухомості на однорідні групи (кластери); статистичного аналізу показників кожного кластеру окремо - формування інтервальних рядів параметрів, по кожному параметру виділення інтервалу, до якого потрапила найбільша кількість об'єктів, сумарний підрахунок типових характеристик кожного об'єкту за всіма інтервальними рядами. Загальний шлях виділення типового об'єкту нерухомості на прикладі вибору типової квартири наведено на рис.3.

І

Визначення типової квартири на основі сумарного підрахунку її типових параметрів за всіма інтервальними рядами

 

Рис.3 - Принципова схема процедури визначення типової квартири

На першому етапі проводиться збір, аналіз та підготовка вихідної інформації. З цією метою має бути використана загальна інформаційна база.

На другому етапі досліджуються параметри квартир, за якими має проводитись аналіз, тобто проводиться ідентифікація об' єктів оцінки:

         характеристика земельної ділянки, на якій розташовано об'єкт, в тому числі місцерозташування, площа незабудованої ділянки (га­зонів, скверів, багаторічних насаджень, проїздів, автостоянок, тро­туарів, дитячих, спортивних майданчиків тощо);

кількісні та якісні характеристики квартир (майнові права, етаж-ність, загальна корисна площа, площа підвалів, гаражів, мансарди, тип житлової будівлі, рік побудови, рівень зносу, наявність ліфта,інформація про обмеження та обтяження по обслуговуванню місь­кої інфраструктури) [4];

         вартісні характеристики будівель та споруд (балансова, поточна, ринкова вартість, вартість відтворення, строк експозиції тощо);

         дані аналізу ринку нерухомості (середні ринкові ціни продажу, оренди за 1 м2 по будівлям різного типу);

         кількісні, якісні характеристики інженерної інфраструктури окре­мих ділянок;

         вартісні характеристики інженерної інфраструктури окремих діля­нок (показники балансової вартості, вартості відтворення залиш­кової вартості заміщення окремих видів, типів інженерних комуні­кацій головних споруд, а також дані про співвідношення вартості інженерної інфраструктури та вартості будівель, споруд тощо).

Наступний етап полягає у статистичній обробці отриманих даних та формуванні інтервальних рядів. Крок інтервального ряду в діапазоні рядів даних можна розрахувати за формулою [5]

h = ( Ymax - Ymin ) / K ,

де h - крок інтервального ряду; Ymax - максимальне значення в ряду даних; Ymin - мінімальне значення в ряду даних; К - кількість членів ряду.

Об'єкт нерухомості з найбільшою кількістю типових параметрів за всіма інтервальними рядами характеризується як типовий. Таким чином, після відповідного очищення хаотичні скачки стандартного графіка замінюються повільним графіком, за яким легко можна визна­чити тенденції ринка та прогнозувати його поведінку. Відокремлення типових об' єктів житлової нерухомості необхідне для генералізації інформації, яка використовується для наступних операцій з визначення ринкової вартості, моніторингу та аналізу поведінки ринку нерухомос­ті.

Узагальнюючи вищезазначене, можна зробити висновок, що ефе­ктивність аналізу динаміки поведінки типового об'єкту нерухомості як інструменту прогнозування поведінки ринку визначається оперативні­стю отримання інформації щодо тенденції ринку (у порівнянні з мето­дом медіани). Так, за умови повільного щотижневого графіку тенден­ція визначається менше як за місяць. У той же час, більш дискретний щомісячний графік середньої ціни пропозиції потребує для виявлення тенденцій декілька місяців

1.Коваленко М.А., Радванська Л.М. Ринок нерухомості: фінансові аспекти. -Херсон: Олді-плюс, 2002. - 160 с.

2.Оценка недвижимости / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансыи статистика, 2002. - 496 с.

3.Асаул А.М., Брижан І.А., Чевганова В.Я. Економіка нерухомості. - К.: Лібра,

2004. - 304 с.

4.Титяев В.И., Дегтярев Н.И., Бондаренко Г.И., Чистякова И.А. Инвентаризация и оценка недвижимости городского хозяйства. - Харьков: Фактор, 2004. - С.337-401.

5.Статистика / Под ред. А.В.Головач, М.Д.Ефимовой. - М.: ИНФРА-М, 2000. -

336 с.

Отримано 14.12.2005

 

УДК 711.4 Ю.Ю.УСЕНКО

Харьковская национальная академия городского хозяйства

МЕСТО И ЗНАЧЕНИЕ АНАЛИЗА ПРОСТРАНСТВЕННЫХ СВЯЗЕЙ МЕЖДУ ГОРОДСКИМИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЯМИ В ПРОЦЕССЕ ПЛАНИРОВАНИЯ ГОРОДОВ, ПРИ ОЦЕНКЕ ГОРОДСКИХ

ТЕРРИТОРИЙ

Рассматривается сущность усовершенствования экономического механизма обос­нования рациональных параметров процесса формирования оценки городских террито­рий с учетом пространственных связей между городскими землепользователями.

Актуальность данной работы обусловлена тем, что при переходе к условиям развития рыночной экономики все больше внимания в Украине уделяется оценке стоимости земельного участка. Каким обра­зом пространственная организация поселений людей может влиять на их жизнедеятельность? Очевидно, что такое влияние существует. Например, при выборе определенной территории каждый из нас проводит для себя несознательную (или же сознательную) оценку места его расположение и строит соответствующие заключения. "Неистовые деньги лишь за престиж" и прочие можно рассматри­вать как типичные выводы конкретного лица. Вообще, конкретная (физическая) личность мало чем отличается по своему поведению в городе от предприятия (юридического лица). Ведь каждое пред­приятие - это коллектив индивидуальностей, формирующий стра­тегию действий.

Сегодня ни у кого не возникает сомнений, что земельный уча­сток - это объект недвижимости. В таком значении этот термин ис­пользуется в гражданском праве [1] и национальных стандартах оцен­ки [2]. По качественному составу и биопродуктивности земельных угодий Украина является одной из богатейших стран в мире. Высокий земельно-ресурсный потенциал Украины [3] представляет собой ре­альную возможность выхода страны из экономического кризиса. Дос­тигнуть этой цели можно только при условии преодоления негативных

Страницы:
1 


Похожие статьи

А Ю Бережна - Приватизація житлового фонду і формування ринку житлово-комунальних послуг

А Ю Бережна - Аналіз проблем та перспектив уведення податку на нерухомість в україні на сучасному етапі розвитку економіки

А Ю Бережна - Особливості формування та прогнозування ринку житлової нерухомості в україні

А Ю Бережна - Податок на нерухомість як потенційне джерело формування місцевих бюджетів