C I Хом'яченко - Регулювання земельним законодавством обігу земельних ділянок - страница 1

Страницы:
1 

C.I. Хом'яченко,

 

 

Регулювання земельним законодавством обігу земельних ділянок

Правовая основа оборота земельных участков по-прежнему остается достаточно противоречивой, порождает возможность неоднозначного толкования требований, содержащихся в нормах права, и не обеспечивает необходимого упорядочения соответствующих общественных отношений. Формирование в Украине правового регулирования отношений оборота земель, адекватного экономической и экологической ситуации, обеспечивающего оптимальное сочетание публичных и частных интересов, продолжается. В статье рассматриваются вопросы оборота земельных участков в Украине на современном этапе.

The legal framework for land traffic is still quite controversial, raises the possibility of ambiguous interpretation of the requirements contained in the law and does not provide the necessary streamlining of the public relations. Formations the legal regulation of land turnover, adequates economic and environmental conditions, ensuring the optimum mix of public and private interests continues in Ukraine. In the article deals quations about turnover of land in Ukraine today.

Правовим аспектам обігу земельних ділянок науковці приділяли значну увагу. Зокрема, слід виділити праці Гуревського В.К., Семчика В.І., Погрібного О.О., Титової Н.І., Кулинича П.Ф., Носіка В.В., Каракаша Федоровича В.В., Мунтяна В.Л., Шульги М.В. та ін. Проведені наукові дослідження не знімають актуальності проблеми, що досліджується, оскільки правовий режим земельних ділянок, їх обіг завжди викликав велику кількість спірних питань, пов'язаних з визначенням призначення земельної ділянки, реалізацією прав власників земельних ділянок, визначенням порядку викупу чи оренди земель. Окрім того, однією із проблем обігу земельних ділянок, що досліджувалася багатьма вченими-правознавцями,    є    питання    про    співвідношення земельногозаконодавства, що містить низку спеціальних норм, і законодавства цивільного, де викладено основні базові правила про різноманітні правочини і договори.

Земельні ділянки в якості об'єкта нерухомого майна дедалі частіше включаються у ринковий обіг. Але здійснення правочинів із землею регулюється земельним законодавством порівняно нещодавно. Земля протягом багатьох років була виключена з цивільного обороту і радянське земельне законодавство не передбачало можливості здійснення правочинів із землею. Права на землю могли переходити від однієї особи до іншої виключно на підставі адміністративних рішень відповідних органів влади.

Перехід від командно-адміністративної системи у регулюванні земельних відносин до ринкових земельних відносин зробив можливим застосування методів правового регулювання цивільних відносин до сфери регулювання земельних відносин. Так, у ст. 9 Цивільного кодексу України чітко зазначено, що його норми підлягають застосуванню до регулювання відносин природокористування (а до них належать і земельні відносини), якщо такі відносини не врегульовані іншими актами законодавства. Однак норми цивільного права діють у зазначеній сфері не безпосередньо, а у трансформованому вигляді, значно змінюючись, оскільки враховують вимоги земельного законодавства. Саме тому норми цивільного права співвідносяться з нормами земельного права як загальне із спеціальним. При цьому загальною є норма цивільного права, а спеціальною - земельного права. Такого висновку доходять і провідні українські вчені у галузі земельного права - Н.І. Титова та М.В. Шульга і деякі інші [1]. У зв'язку з цим, якщо між нормою цивільного права та нормою земельного права, які регулюють перехід прав на землю, є розбіжності чи суперечності, то пріоритет у застосуванні мають норми земельного права. Проте, як зауважує П.Ф. Кулинич, встановлення між двома нормами, інститутами, чи навіть галузями права, співвідношення як загального,так спеціального означає визнання їх такої правової однорідності, яка робить їх зіставними [2].

Земля є важливим різновидом нерухомого майна. В основу поділу речей на рухомі і нерухомі покладено право власності на землю, оскільки нерухомі речі визначаються, перш за все, через зв'язок з землею. Так, згідно зі ст. 181 Цивільного кодексу України, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Питання про те, чи може земля приймати участь в цивільному обороті, в наш час перейшло з теоретичної галузі у практичну. При цьому слід мати на увазі, що земля не є звичайним майном чи товаром у традиційному розумінні [3; 4;], вона виступає як цінність особливого ґатунку, як унікальний природний об'єкт, що задовольняє різноманітні реальні і потенційні потреби, і має певні якісні і кількісні характеристики [5].

Водночас, особливий правовий статус землі не означає введення не обґрунтованих обмежень на участь землі у цивільному обороті. Як слушно зауважує І.О. Іконицька, регулювання відносин, пов'язаних із використанням і охороною земель є не що інше, як встановлення чітко визначених правил щодо використання відповідного нерухомого майна [6]. Потрібно зазначити, що земля як нерухомість включається у систему ринкового обороту шляхом здійснення різноманітних правочинів як пов'язаних, так і не пов'язаних з її відчуженням. Правочини є однією з важливих і найпоширеніших підстав виникнення і припинення прав на земельні ділянки, а також одним із способів включення їх в оборот, при цьому їх кількість постійно зростає.

Земельна ділянка як об'єкт нерухомості може бути предметом цивільних і земельних правовідносин. Словосполучення «обіг земельних ділянок» свідчить про те, що йдеться про включення земельних ділянок до системи ринкових відносин. Під оборотоздатністю земельної ділянки слід розумітиможливість вільного відчуження земельних ділянок від законних власників або перехід від однієї особи до іншої у порядку правонаступництва чи успадкування або іншим чином, якщо вони не вилучені з обороту, або не обмежені в обороті. Наведені загальні правила обороту закріплені цивільним законодавством (ст. 178 ЦК України). Згідно з чинним законодавством земля та інші природні ресурси можуть бути відчужені або перейти від однієї особи до іншої тією мірою, якою їх обіг допускається законами про землю та інші природні ресурси. При цьому Цивільний кодекс України не визначає переліку земельних ділянок, вилучених з цивільного обороту. Тоді як у Земельному кодексі України (надалі - ЗК) законодавець закріплює цей перелік та умови вилучення земельних ділянок із цивільного обороту.

Земельні ділянки поділяються на: вилучені з обороту земельні ділянки; обмежені в обороті земельні ділянки; земельні ділянки, оборот яких не обмежений.

Перелік земельних ділянок, вилучених з обороту, визначений у Земельному кодексі України (п. 3 ст. 83 і п. 4 ст. 84). Вилучені з обороту земельні ділянки не можуть передаватися у приватну власність, а також бути об'єктами правочинів, передбачених цивільним законодавством. Долю таких земельних ділянок визначають адміністративні акти відповідних органів державної влади і управління та органів місцевого самоврядування. У формі адміністративних актів у таких випадках реалізуються повноваження власника земельної ділянки. Водночас держава і органи місцевого самоврядування, як власники вилучених із обороту земельних ділянок, не володіють повним обсягом повноважень власника, передбачених ч.1 ст. 78 Земельного кодексу України: вони не вправі передавати такі земельні ділянки у приватну власність і здійснювати з приводу них цивільно-правові правочини. Інакше кажучи, виключається реалізація передбачених законодавством повноважень щодо розпорядження об'єктами права власності.

Необхідність повного вилучення з обороту земельних ділянок, що знаходяться у державній і комунальній власності, обумовлена характером об'єктів, розташованих на цих ділянках. Їх перелік передбачений Земельним кодексом України, є вичерпним і не може бути розширеним за рішенням органів державної влади чи органів місцевого самоврядування.

Іншу категорію земель складають землі, обмежені в обороті, що знаходяться у державній і комунальній власності. Зокрема, Земельний кодекс України (ст. 129) передбачає, що продаж земельних ділянок що перебувають у власності держави та територіальних громад іноземним юридичним особам допускається за умови реєстрації іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

Спеціальні обмеження встановлені щодо обороту (обігу) земель сільськогосподарського призначення. Так, ст. 130 Земельного кодексу України встановлює, що покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути: а) громадяни України (а не іноземці), які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва; б) юридичні особи України (а не іноземні), установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва.

Крім того передбачено, що переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування.

Варто зауважити, що законодавець шляхом обмеження обороту земельних ділянок одночасно обмежує і певні права на землю юридичних і фізичних осіб. В зв'язку з цим такі терміни як «оборотоздатність земельнихділянок», «вилучення земельних ділянок з обороту», «обмеження земельних ділянок в обороті» стосуються і земельних прав фізичних і юридичних осіб. А питанням обмеження прав на землю в Земельному кодексі відведена глава 18 «Обмеження прав на землю». Тому, на нашу думку, назву ст. 129 Земельного кодексу слідувало б уточнити і назвати так: «Порядок та умови продажу земельних ділянок державної або комунальної власності іноземним державам, іноземним юридичним особам». А назву ст. 130 ЗК записати; «Вимоги до покупців земель сільськогосподарського призначення». Такі назви статей 129 і 130 Земельного кодексу в більшій мірі відповідали б і змісту цих статей. Зі змісту статті 130 Земельного кодексу України вбачається, що набуття у приватну власність земель сільськогосподарського призначення заборонено іноземним юридичним особам і громадянам та особам без громадянства.

Іноземні юридичні особи і громадяни та особи без громадянства також обмежені в набутті у приватну власність і земель несільськогосподарського призначення. Зокрема, вони можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів і за межами населених пунктів, коли на цих земельних ділянках розташовані об'єкти нерухомого майна, які належать їм на праві приватної власності.

Якщо землі сільськогосподарського призначення отримані названими суб'єктами у спадщину, то такі землі підлягають відчуженню протягом 1 року (ч.1 ст. 145 ЗК).

Відповідні обмеження щодо обігу земель сільськогосподарського призначення встановлені і в перехідних положеннях Земельного кодексу. Так, пунктом 14 (із змінами станом на 1 березня 2009 р.) перехідних положень встановлено, до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних фондів господарських товариств.

Пунктом 15 перехідних положень ЗК також встановлено, що до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель не допускається: а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб; б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.

Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, запроваджується за умови набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, визначивши особливості обігу земель державної та комунальної власності і земель товарного сільськогосподарського виробництва.

Таким чином, обмежуючи оборотоздатність земельних ділянок зазначеними способами, законодавець тим самим встановлює відповідні обмеження набуття права власності на землю для певних категорій осіб.

 

Список використаних джерел

1.Титова Н.І. Співвідношення Земельного та Цивільного кодексів України: деякі проблеми // Право України. - 2004. - № 3. - С. 74; Шульга М.В. Співвідношення земельно-правових та цивільно-правових приписів при регулюванні земельних відносин: стан та перспективи // Вісник Академіїправових наук країни. - 2004. - № 1. - С. 123; Глотова О.В. Правове

регулювання правочинів щодо земельних ділянок в Україні: Автореф. Дис...............................

канд. юрид. наук. К., 2003. - С. 9.

2.    Кулинич П.Ф. Проблеми правового регулювання земельного ринку в аграрній сфері // Організаційно-правові засади розвитку аграрного і земельного ринків в Україні: Монографія / Кол. авторів; За ред. В.І. Семчика. - К.: ТОВ «Видавництво «Юридична дмка», 2005. - С. 167.

3.    Боднар О.Г. Земельна нерухомість як об'єкт правового регулювання: проблеми термінології // Вісник УВС МВС України: Зб. наук. пр. - Х.: УВС МВС України. - 2000. - Вип. 11. - С. 317-321.

4.    Будзилович І., Юрченко А. Чи можна вважати майном земельну нерухомість України? // Право України. - 1999. - № 4. - С. 45-48.

5.    Горемыкин В.А. Российский земельный рынок . Учебное и
практическое пособие. - М. - 1999. - С. 34.

6.  Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. -
М. - 1999. - С. 34.

 

 

Опубліковано: Держава і право: зб. наук. праць. - К:. Ін-т держави і права ім. В.М. Корецького НАН України, 2009. - Вип. 44. - С. 434-438.

Страницы:
1 


Похожие статьи

C I Хом'яченко - Аналіз наукових досліджень присвячених обігу земельних ділянок в україні

C I Хом'яченко - Регулювання земельним законодавством обігу земельних ділянок