В М Роменська - Іпотека як варіант завуальованих неформальних економічних відносин - страница 1

Страницы:
1  2 

По-друге, всі названі індикатори досить повно представляють по­тенціал регіону в цілому, конкурентну привабливість, а отже, конку­рентоспроможність визначеного регіону.

Таким чином, розглянуті підходи до оцінки конкурентоспромож­ності регіону повинні враховуватися при розробці оптимальної ком­плексної оцінки. Тільки раціональне поєднання переваг розглянутих методів оцінки конкурентоспроможності регіону може дати позитив­ний результат і дозволити оцінювати конкурентоспроможність, спів­відносити регіони один з одним і, як результат, розробляти програми забезпечення зростання конкурентоспроможності конкретного регіону.

1.Антонов В.В., Зайцева Л.М. Методика комплексної оцінки соціально-економічного розвитку області та її адміністративно-територіальних одиниць (на при­кладі Дніпропетровської області). - Дніпропетровськ.: ДРІДУ НАДУ, 2004. - 36 с.

2.Герасимчук З.В., Вахович І.М. Організаційно-економічний механізм формування та реалізації стратегії розвитку регіону. - Луцьк: ЛДТУ, 2002. - 248 с.

3.Гранберг А.Г. Основы региональной экономики. - М.: ГУ ВШЭ, 2001. - 495 с.

4.Поляк Г.Б. Территориальные финансы. - М.: Вузовский учебник, 2003. - 478 с.

5.Ларина Н.И., Кисельников А.А. Региональная политика в странах рыночной экономики. - М.: Экономика, 2003. - 172 с.

б.Чижов Л.П. Удосконалення розробки регіональних інвестиційних програм // Фі­нанси України. - 2000. - №9. - С.87-89.

Отримано 22.02.2006

 

УДК 330.368 : 347.27 В.М.РОМЕНСЬКА

Донецький державний інститут штучного інтелекту

ІПОТЕКА ЯК ВАРІАНТ „ЗАВУАЛЬОВАНИХ" НЕФОРМАЛЬНИХ ЕКОНОМІЧНИХ ВІДНОСИН

Розглядається зміст іпотеки як варіанту економічних відносин, що виникають на ринку нерухомості з приводу задоволення нагальної потреби в забезпеченні житлом з боку населення і отримання прибутку з боку іпотечних гравців, досліджено природу цих відносин з точки зору наявності передумов формування "завуальованого" неформально­го простору економічної взаємодії.

Поняття іпотеки ("mortgages" - англ. позика на покупку житла) як застави на нерухоме майно (землю, виробничі або житлові будівлі) з метою отримання довготермінового кредиту, змістовне за суттю, і ви­магає зосередження уваги на розгляді найбільш дискусійного питання сьогоднішньої іпотечної практики з суспільної точки зору - житлових будівель.

Економічні відносини, що виникають з приводу задоволення на­селенням потреби у житлі за рахунок кредитування під заставу з боку комерційного банку і цілої низки учасників ринку нерухомості факти­чно пов'язані з отриманням гарантованих прибутків усіма гравцями за винятком самого населення. Такий стан речей потребує дослідження іпотеки як одного з варіантів формування підґрунтя і реалізації нефор­мальних економічних відносин, ознака неформальності яких має неяв­ний характер, а отже є досить складною для виявлення.

Дослідження в напрямі з'ясування ознак неформальної економіч­ної взаємодії макрорівня серед вітчизняних економістів проводили: А.Баланда, С.Коваленко, В.Мандибура, І.Петрова, О.Турчинов, О.Чаусовський та ін. Проте неформальна складова й досі залишається неявною, завуальованою в системі економіці, що уповільнює економі­чний розвиток, і тому потребує подальшого з' ясування загальних вихі­дних позицій, що можливе лише при визначенні її прояву на мікрорів-ні у випадку конкретної взаємодії. Іпотека виступає одним з найбільш репрезентативних варіантів.

Мета даної роботи є дослідження сучасної національної практики реалізації іпотеки з точки зору виявлення природи формування нефор­мальної складової під час взаємодії основних гравців ринку нерухомо­сті на засадах науково обґрунтованого причинно-наслідкового еконо­мічного аналізу.

Житло - соціально важливий товар першої необхідності, якого потребує кожна людина. Більш того кожен прагне до прийнятних умов проживання, а отже, зацікавлений в якості житлових умов. Останнє, у свою чергу вимагає вкладення коштів, що неможливе без заощадження частини отримуваних доходів, які в умовах постійних змін у державі досить нестійкі. Отже, виникає наріжна дилема: громадянин фактично, частіше навіть не усвідомлюючи, повинен обрати один із двох варіан­тів дій - вклад в банку або придбання нерухомості.

За таких умов індивід стає безмовним учасником ринку нерухо­мості, присутність якого зводиться лише до безособових дій в умовах заздалегідь готових варіантів. Інакше кажучи, кошти населення стають легким джерелом маніпулювання гравців ринку нерухомості, не ви­нятковою є і позиція держави з цього приводу, яка полягає у створенні умов для розвитку іпотеки.

На перший погляд, зміст іпотеки дозволяє припустити, що вона створена виключно на користь громадян, як можливість наближення до омріяного рівня добробуту: власного житла, проте прискіпливий аналіз визначає корисливі інтереси, і як це не дивно, не суспільні. На­приклад, російський досвід "ефекту темних вікон", пояснення - неру­хомість належить спекулянтам. Насправді одним із можливих пояс­нень може бути відсутність фактичних власників і як наслідок перебу­вання житлових приміщень на балансі забудовника, або банку, а зовсімне спекулянтів, які нібито придбали житло з метою перепродажу. Це перший випадок неформального підґрунтя діяльності учасників ринку нерухомості.

Підхід до аналізу цього сегмента демонструє переважно емпірич­ний досвід оцінки, який наведений у засобах масової інформації і сто­сується передусім вартісної, процентної динаміки. Емпіричні дані за­свідчують, що цей ринок надто динамічний, а отже, досить невизначе-ний за своєю суттю.

Як і будь-який ринок, іпотека - це процес взаємодії учасників, який з погляду інституціональної побудови не є простим (рисунок). Навпаки, іпотечна практика - механізм взаємодії установ, під час якої кожна з них реалізує певні корисні інтереси, а отже, неформальні цілі.

I

І Державна комісія з регулювання ринку фінансових послуг |

Українська національна іпотечна асоціація | N     і Державний реєстр прав на нерухоме майно \

Державна іпотечна установа

Банк


Заставодавець [         *\ Інвестор (забудовник)

І Інститути спільного інвестування"] Фонди фінансування будівництва

І Асоціація ріелтерів (спеціалістів з нерухомості України) | | Державний комітет з будівництва й архітектури |

Іпотечна система відносин ринку нерухомості

Основними учасниками взаємодії в іпотечній системі є не заста­водавець і забудовник, а банк і забудовник, які фактично грають один з одним напряму чи опосередковано.

У випадку прямої взаємодії на ринку нерухомості зустрічаються банк, інвестор і заставодавець, останній звертається до банку з метою отримання позики на придбання житла, позика надається фактично забудовнику, а заставодавець виконує роль так званого посередника, який їх зводить до купи. Але слід пам' ятати, що відносини банку і за­будовника виникають виключно при наявності заставодавця, який фа­ктично відповідає за всі трансакційні витрати у вигляді сплати процен­тів за користування житлом наданим в кредит, яке знаходиться у влас­ності банку з моменту укладення договору до сплати повної суми.

Заставодавець зобов'язаний нотаріально завіряти, реєструвати, страхувати і зберігати належним чином заставлене майно, яке знахо­диться у його користуванні.

Отже, застава як похідний інструмент - це спосіб забезпечення зобов' язань. Цікаво, що у випадку, коли суми, отриманої від продажу предмета застави, недостатньо для повного задоволення вимог угоди, то законодавством передбачено їх задоволення за рахунок іншого май­на боржника.

Опосередкована взаємодія варіативна за проявом. Як варіант - за­лучення коштів фінансових установ та приватних інвесторів до фондів фінансування будівництва з метою утворення інституту спільного ін­вестування на чолі із банківською установою, яка виконує координую­чу роль.

Інший варіант - вступ до взаємодії на вторинному ринку Держав­ної іпотечної установи з метою викупу застав у банку та їхнього пода­льшого випуску як майнових (житлових) облігацій на відкритий ринок.

Фактично обидва сценарії реалізації опосередкованої взаємодії є варіантами процесу трансформування неліквідних активів банку в лік­відні цінні папери шляхом реалізації на відкритому ринку, який впер­ше був застосований у США в 1970 р. Державною національною асо­ціацією іпотечного кредиту [1, с.419]. Цей процес має назву сек'юритизація. Тобто банк таким чином використовує позабалансове джерело формування фінансових ресурсів і ніби-то зводить нанівець залежність від балансових - депозитних - активів, отримуючи разом із тим чистий прибуток. Банку стають в нагоді боргові розписки, що фо­рмуються у пакети за однорідністю умов і створюють пули, які подібні за своєю суттю до облігацій (фіксований відсоток у визначений тер­мін).

Якщо ж розглянути ситуацію на ринку нерухомості з позиції ін­шого учасника - будівельної компанії, то маємо непрозорість кошто­рису вартості будівництва, який складається з індикативної собіварто­сті і додаткових витрат. Першу складають ціна будматеріалів, земель­ної ділянки, заробітна плата будівельників, які змінюються у зв' язку зі збільшенням обсягу залежно від зміни ситуації на ринку.

Друга частина складається з офіційної (належні відрахування, страхування) і неофіційної (корупційна складова) частин. Лише кіль­кість необхідних для оформлення процесу будівництва документів нараховує понад 200 шт. [2, с.67]. Така ситуація свідчить про навмисну зарегульованість ринку з метою реалізації корисливих інтересів.

Найбільш бюрократизований етап у будівельному бізнесі - отри­мання дозволу і надання земельної ділянки. Саме тут частка неформа­льних платежів найвища і так зване прискорення процесу оформлення дозвільних документів коштує 5% собівартості.

Очевидно, що іпотечна система виявляється достатньо розгалу­женою, а становище ринку нерухомості невпорядкованим з позицій цілеспрямованості і прозорості. Про це свідчать дані стосовно їх роз­витку, подання яких залежить від сторони, що їх надає.

Тому протистояння продавців та покупців на ринку нерухомості є штучно створеним, адже покупці в особі населення не спроможні кон­курувати з продавцями в сучасних умовах невідповідності темпів зрос­тання доходів з вартістю житла. Така ситуація спостерігається як в національному, так і загальносвітовому вимірі. Як наслідок, у багатьох країнах вже зараз падає купівельна спроможність населення, яке ви­мушене всі доходи спрямовувати на погашення іпотечних кредитів. І це незважаючи на те, що зарубіжний досвід демонструє належність іпотечних організацій повністю чи частково державі, яка має активно впливати на ринок нерухомості виключно в суспільних інтересах.

З позиції банківської системи іпотека доволі прибуткове заняття, і не дуже ризиковане щодо втрати коштів. Адже неповернення кредитів складає лише 1%, а сам ринок нерухомості занадто перенасичений і має надмірну пропозицію, що може спричинити зниження ціни.

З позиції забудовників відносини іпотеки прийнятні, а банки як контрагенти працюють фактично у віртуальному просторі і мають за головну проблему незабезпеченість ліквідності, внаслідок чого є дово­лі ризикованими установами.

Цікавою є інформація і про так звані знижки на нерухомість в ін­тервалі 10-20%, притаманні здебільше лише вторинному ринку неру­хомості, особливо в умовах, коли ціни стрімко злітають як мінімум у двічі [3, с.32].

Не менш цікавою є позиція стосовно орієнтації на так званий до­мінуючий сегмент солідних покупців, і це в той час, коли в країні від­ношення рівня життя становить майже один до п' ятдесяти, а переваж­ну кількість населення складають середньостатистичні громадяни, які розраховують і здатні дозволити сьогодні лише якісне малогабаритне житло.

Тому й наявна ситуація дефіциту пропозиції і завищення попиту, які нібито формують у будівельних компаній причину для підйому цін, немов би компанії не знають реального попиту з боку населення і ви­робляють продукт, який заманеться, для себе.

На ринку нараховується біля 200 забудовників, кількість яких за останні три роки зросла в десять разів, чого не можна сказати про об­сяг будівництва, який залишився незмінним. Тому не дивно, що при­бутковість - 50-200%, коли ціна продажу як мінімум перевищує вдвічі собівартість. Тим часом насичення попиту продовжує залишатися не­задовільним. Лише в м. Києві для задоволення попиту на нове житло необхідно запровадити в експлуатацію біля двох мільйонів квадратних метрів щорічно протягом двадцяти років [4, с.62]. Маємо наступне підтвердження неформальних засад існування будівельних компаній,які звісно не абстрагуються від інших учасників, а перебувають з ними у безпосередньому взаємозв'язку.

Умови кредитування враховують розмір первісного внеску, відсо­ткову ставку за кредитом, термін надання кредиту, як свідчить практи­ка, не виключають можливості зміни цих показників, внаслідок чого громадяни не зможуть розрахуватися за кредити, і основна категорія покупців буде змушена зменшити свою частку на ринку майже в кіль­ка разів. Отже, економічні закони, хоч і специфічно, все ж таки діють в системі іпотеки.

Незважаючи на той факт, що навколо іпотечної практики точаться кількісні дискусії, які стосуються переважно впливу держави на ринок іпотечного кредитування, або доцільності його організації, іпотека поширюється і набирає обертів, хоч і не таких значних, як, наприклад, 15-150% у зарубіжній практиці проти 2-3% іпотечних кредитів у кре­дитних портфелях вітчизняних банків [5].

Практично в кожній країні світу наявні спеціальні іпотечні про­грами і певні іпотечні підприємства. Наприклад, у країнах Євросоюзу базова ставка на іпотеку становить 6-10%, є спеціальні молодіжні про­грами, програми регіонального розвитку зі ставкою в 3-5% [6]. Загалом модель іпотечного кредитування залежить від підтримки державного і/або приватного капіталу, як в Америці чи Європі.

Ринок нерухомості має дворівневу структуру і враховує первин­ний та вторинний ринок нерухомості, основними гравцями якого ви­ступають:

         банки, які можуть акумулювати депозитні кошти, кошти приват­них інвесторів;

         забудовники, підрядники, будівельні компанії;

         державні іпотечні організації;

         органи державного регулювання;

         населення.

Загальна мета всіх учасників ринку нерухомості - формування параметрів процесу ціноутворення за рахунок активної гри з приводу задоволення власних інтересів.

Небезпідставним є застереження зарубіжних будівельних ринків стосовно можливої кризи. Як прогнозують аналітики ряду західних інвестиційних компаній, світовий ринок нерухомості завершив деся­тирічний період розвитку і зростання цін, тому має бути готовий до спаду.

До чорного списку за рівнем швидкості зростання вартості житла журналу Economist потрапили Нова Зеландія, Австралія, Іспанія,

Франція, Італія, Ірландія. Криза на ринку нерухомості найбільш імові­рна найближчі 2-3 роки в Іспанії, Англії, Голландії, Австралії, Ірландії, Нової Зеландії, США, що пов'язано із завершення десятирічного пері­оду розвитку ринку нерухомості. Ці ризики притаманні й Україні, тому не слід забувати досвід 1998 р., коли падіння курсу гривні зумовило зниження цін на нерухомість (майже в два рази).

Першочерговим джерелом загроз є залучення банками коротко­строкових ресурсів під довгострокові кредити, що створює розрив те­рміновості по активам і зобов' язанням. Максимальний розмір кредиту від вартості квартири, який визначається як з обмеженням, так і без нього, становить 85-95%, термін кредиту - 21 рік, розмір платежів від суми доходу щомісяця складає 75%, а середня сума кредиту - 250 тис.

грн. [7]

Загалом на вітчизняному ринку нерухомості можна відокремити чотири категорії нерухомості, які різняться специфікою наповнення: елітне, історичне житло, житло, що перебувало у використанні і не-престижне житло.

Під час будівництва зміни можуть торкнутися ціни квадратного метру, площі об' єкта фінансування згідно з угодою, терміну виконання зобов' язань, що в умовах правового вакууму сфери регулювання від­носин інвестора і забудовника змушує інвестора зазнавати збитків.

Так, в умовах заморожування будівництва інвестор може розра­ховувати лише на повернення вкладених коштів за їх поточною вартіс­тю без компенсації втраченого інвестиційного доходу, інфляційного зниження вартості грошей.

У нагоді стає інструментарій мінімізації ризику несвоєчасного за­вершення будівництва шляхом проведення ретельного передбаченого аналізу при виборі будівельної компанії з метою визначення ліміту можливого будівництва: обсягу можливих кредитів клієнтам будівель­ної компанії, частки фінансування на один об'єкт. Також корисним стає і періодичний моніторинг фінансового стану компанії-партнера на предмет перегляду ліміту (зменшення або збільшення).

Інститути спільного інвестування (ІСІ) у сфері інвестування бу­дівництва житла оцінюються як засади акумулювання в активах знач­них коштів з різних джерел (від населення до стратегічних інвесторів); звільнення від податку на прибуток [8]. Остання перспектива особлива цікава тим, хто займається будівництвом житла з метою наступного продажу на постійній основі, бо заощадження зекономлених на опода­ткуванні коштів дозволяє значно збільшити інвестиції в реалізацію нових проектів.

Подібне розширення можливості для створення капіталу робитьекономічне життя не зрозумілим, заплутує його [9, с.225] і зайвий раз підкреслює наявність простору для неформальної взаємодії у сфері реалізації відносин іпотеки. Банківські установи займаються освоєн­ням певного сегмента ринку і використовують його як інструмент для отримання основного прибутку, у вигляді відсотків, і додаткового прибутку за посередницькі й організаційні послуги.

Керуючі банки вдало використовують можливість відкривати розрахункові рахунки фондів і залучати значний обсяг коштів, які час­тіше використовуються у власних інтересах як вільні, не вхідні в опе­ративний резерв фонду кошти, що тимчасово не перераховані забудов­нику для фінансування будівельних робіт, тобто за таких умов банк фактично повністю здатний контролювати діяльність забудовника.

Навіть рахунки забудовника, підрядників і субпідрядників, які будують об' єкти для фонду, мають бути розміщені в банку. Тому є можливість не лише керувати ресурсами, а й диктувати умови всім учасникам, навіть довірителям, в інтересах яких згідно з первісним визначенням банк має здійснювати свою діяльність. За таких умов найефективнішим і беззаперечним лідером у сфері легальної власності є банк, здатний надати додаткову вартість капіталу в умовах керовано­го їм же середовища відносин із приводу нерухомості.

Цікавий підхід до аналізу подібної ситуації пропонує спеціаліст з дослідження корупції С'юзен Роуз-Екерман, яка доводить, що "попит на цемент є попередженням..." [10, с.32], тобто будівельна сфера є од­ним з активних секторів корупційного поля, а отже, створює невизна-чений простір для неформальних відносин.

Багато проектів із будівництва погано організовані, ціни об' єктів неймовірно завищені, значні витрати мало себе виправдовують, вна­слідок низькоякісного виконання чи непомірного боргового тягаря. Не поліпшує ситуації характер процесу надання кредитів і встановлення процентної ставки поряд з можливістю отримання доступу до кредит­них ресурсів, в умовах ризикованості банківських позичок, обсяг яких зафіксований пропозицією.

Першопричина створення умов імовірності - двозначність і непо­слідовність положень законодавства, які фактично уможливлюють маневрування з метою отримання ренти, замість чіткого визначення правил іпотечної гри. І за таких умов, коли час нараховує гроші, за­тримка у проходженні коштів принаймні на годину створює додану вартість, яку заробляє банківська установа в умовах відсутності елеме­нтарних комерційних принципів.

Не краще становище відрізняє й корумпованість органів управ­ління будівництвом поруч з надмірними положеннями і регулюванням,податковими стягненнями, розподілом дефіцитних ресурсів проекти виявляються капіталомісткими і зовсім не пов' язаними з економічним розвитком суспільства і його потребами, протиставляють чисті корис­ливі переваги чистим соціальним прибуткам.

Дослідження відносин іпотеки демонструє наявність неформаль­ної природи іпотечної практики, яка порушує критерії довготривалості і надійності, формує орієнтацію на короткий термін, вразливість і не­впевненість іпотечних гравців, що полягає в завищеній ціні товару і послуг, які виявляються недоступні для пересічних громадян. Внаслі­док цього потерпає загальний рівень життя населення, яке виявляється соціально незабезпеченим, а відносини іпотеки не тільки не вирішують це питання, а навпаки лише поглиблюють формуючи умовну двосто­ронню монополію на ринку нерухомості: з одного боку, ринок житла, іншого - ринок житлових послуг.

Доцільно в цих умовах обмежити граничну рентабельність здійс­нюваних операцій і спростити механізм взаємодії учасників, що зву­зить простір виникнення неформальних відносин в іпотеці.

Перспективи подальших досліджень у даному напрямку мають бути пов' язані з формуванням поля відкритості здійснюваних проце­дур іпотеки і звісно запобігання корупції, що дозволить активізувати доступність житла для переважної кількості населення і реалізувати державі покладене на неї зобов' язання стосовно забезпечення грома­дян достойним житлом, яке здатне сприяти покращенню демографіч­ної ситуації і забезпечити стабільність у суспільстві, що відіб' ється на економічному розвитку держави.

І.Загородній А.Г. Фінансовий словник. - 2-е вид., виправ. та доп. / А.Г.Загородній, Г.Л.Вознюк, Т.С.Смовженко. - Л.: Центр Європи, 1997. - 576 с.

2.Сладкая П. Как строят Киев // Контракты. - 2005. - №52. - С.66-67.

3.Осипова Л. Рынок жилья обвалился? // Деловая столица. - 2005. - №51. - С.1, 32.

4.Сладкая П., Кирилов С. Квартирный ответ // Контракты. - 2005. - №52. - С.62-

64.

5.Тимченко Е. Новосёлам приготовиться // Власть денег. - 2005. - №50. - С.70.

6.Таценко А. Кредит на квартиру вдвое дешевле // Мир денег. - 2005. - №°10. -

С.22-25.

7.Соловчук Л. Регионы просят жилья // Контракты. - 2005. - №№ 51. - С. 46-47.

8.Прошута В. Сотрудничество застройщиков и инвесторов приобретает новые формы // Деловая неделя. - 2004. - №№ 37. - С.4.

Страницы:
1  2 


Похожие статьи

В М Роменська - Іпотека як варіант завуальованих неформальних економічних відносин